ImmobilienbewertungBad Homburg Vor Der Hoehe 2025

Bad Homburg vor der Höhe ist Kreisstadt des Hochtaunuskreises mit rund 55.000 Einwohnerinnen und Einwohnern. Mittelpunkt des täglichen Lebens ist die Innenstadt mit der Louisenstraße, einer weitgehend zur Fußgängerzone umgebauten Einkaufsstraße mit Passagen, Kaufhäusern und hochwertigen Fachgeschäften. Direkt angrenzend liegen das Landgrafenschloss mit Weißem Turm und der großflächige Kurpark, die zusammen das klassische Kur- und Heilbadprofil der Stadt prägen. Im Kurviertel und entlang der Louisenstraße findet man eine Mischung aus historischen Kurvillen, gründerzeitlichen Stadthäusern, nachverdichteten Blockrandstrukturen und einzelnen neueren Wohn- und Geschäftshäusern. Diese Lagen zählen in der Regel zu den gefragtesten Adressen, sowohl für hochwertige Wohnungen als auch für Einzelhandel und Gastronomie. Für die Bewertung spielen hier neben Lagekriterien wie Fußläufigkeit zu Kurpark und Bahnhof vor allem der bauliche Zustand, eventuelle Denkmalschutzauflagen und die Qualität der Außenräume eine Rolle. Westlich schließen Wohngebiete wie die Berliner Siedlung/Gartenfeld an, die überwiegend nach dem Zweiten Weltkrieg entstanden sind und eine Mischung aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und größeren Wohnkomplexen mit Grünflächen bieten. Sie werden im Markt häufig als etwas ruhigere, gleichwohl zentrale Wohnlagen wahrgenommen und bilden ein eigenes Bewertungscluster neben der unmittelbaren Kurzone.

Bad Homburg ist in mehrere Stadtteile und Ortsbezirke gegliedert, unter anderem Innenstadt, Dornholzhausen, Gonzenheim, Kirdorf, Ober-Eschbach, Ober-Erlenbach sowie Berliner Siedlung/Gartenfeld. Diese Teilräume unterscheiden sich deutlich in Bebauung, Image und Mikrolage. Dornholzhausen liegt im Nordwesten in landschaftlich reizvoller Lage am Rand der Taunuswälder. Hier dominieren Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser, oft mit Gärten und relativ ruhiger Anbindung. Kirdorf im Norden grenzt direkt an das Kirdorfer Feld und liegt am Fuß der Saalburg; das Umfeld ist durch gewachsene, teilweise ältere Wohnbebauung geprägt. In Ober-Erlenbach hat sich trotz der Nähe zur Kernstadt ein dörflicher Charakter erhalten, mit freistehenden Häusern, örtlichen Strukturen und teils größeren Grundstücken. Gonzenheim und Ober-Eschbach sind stärker durchgesiedelt und verkehrlich eng mit Frankfurt und dem übrigen Rhein-Main-Gebiet verbunden, unter anderem durch die U-Bahn-Linie U2 und nahe S-Bahn-Anschlüsse. Hier stehen für die Bewertung vor allem Pendlerfreundlichkeit, Lärmbelastung entlang der Hauptachsen und die Struktur von Mehrfamilienhäusern und Reihenhaussiedlungen im Fokus. In den dörflicheren Randlagen mit Einfamilienhausdominanz wird häufig sachwertorientiert gearbeitet, während in verdichteten Bereichen mit Mehrfamilienhäusern und gemischter Nutzung eher Vergleichs- und Ertragswertansätze im Vordergrund stehen.

Bad Homburg ist Teil des Rhein-Main-Verkehrsverbunds und über mehrere Schienenachsen an Frankfurt und den Taunus angebunden. Am Bahnhof Bad Homburg verkehren die S-Bahn-Linie S5 in Richtung Frankfurt Süd sowie die Regionalbahn RB 15 über Friedrichsdorf in den Usinger Raum. Diese Achsen machen insbesondere die Innenstadtlagen und Bereiche entlang der Bahntrasse für Pendler attraktiv. Die U-Bahn-Linie U2 endet derzeit in Bad Homburg-Gonzenheim und bindet den Stadtteil direkt an Frankfurt an. Perspektivisch ist die Verlängerung der U2 bis zum Bahnhof Bad Homburg geplant, was die Erreichbarkeit der Kernstadt weiter stärken dürfte. Innerstädtisch sorgt ein dichtes Busnetz mit Stadtbuslinien, unter anderem 2, 3, 6, 12, 22 und 23, für die Erschließung der Ortsteile und wichtiger Einrichtungen. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: Wohnlagen mit kurzer fußläufiger Distanz zu S-Bahn- oder U-Bahn-Stationen sowie zu zentralen Busknotenpunkten werden am Markt meist mit einem Aufpreis gehandelt. Gleichzeitig sind Immissionen durch Bahn- und Hauptverkehrsstraßen (zum Beispiel entlang der Bundesstraße 456) zu berücksichtigen und gegebenenfalls durch Schallschutzgutachten zu untermauern.

Der Bad Homburger Kurpark mit über 40 Hektar Fläche zählt zu den größten Kurparklandschaften Deutschlands. Er verbindet historische Kuranlagen, großzügige Wegeführungen, alte Bäume und den traditionellen Golfplatz im Kurpark. Für innerstädtische Wohnlagen in Kurparknähe sind Blickbeziehungen, Erreichbarkeit der Grünflächen und der hochwertige Freiraum ein klarer Standortvorteil. Im Norden der Stadt liegt das Kirdorfer Feld, ein als Natur- und Landschaftsschutzgebiet ausgewiesener Bereich mit Streuobstwiesen, Feuchtwiesen, kleinen Gewässern und hoher Artenvielfalt. Die Schutzverordnungen legen fest, welche Nutzungsänderungen und Eingriffe zulässig sind. Für Grundstücke am Rand dieses Gebietes ist die Nähe zum Freiraum ein positives Wohnlagenmerkmal, gleichzeitig können bauliche Entwicklungsmöglichkeiten durch Schutzbestimmungen begrenzt sein. Hinzu kommen zahlreiche Bebauungspläne im Stadtgebiet, die über eine interaktive Geokarte der Stadtverwaltung einsehbar sind. Bei der Bewertung von Objekten in sensiblen Lagen empfiehlt es sich, Bebauungsplan, Schutzgebietsverordnungen und gegebenenfalls Baulastenverzeichnisse systematisch zu prüfen, um spätere Nutzungskonflikte oder Einschränkungen frühzeitig zu erkennen.

In Bad Homburg reicht ein einheitliches Bewertungsschema meist nicht aus. Die Innenstadt mit Kurhaus, Schloss, Kurpark und Louisenstraße weist eine kleinteilige Mischung aus Altbauwohnungen, jüngeren Mehrfamilienhäusern und Geschäftsflächen auf. Hier stehen Vergleichswert- und Ertragswertverfahren häufig im Vordergrund, da sich für viele Lagen ausreichend Vergleichsangebote und Mietdaten finden lassen. In dörflich geprägten Quartieren wie Ober-Erlenbach, Teilen von Dornholzhausen oder Kirdorf dominieren dagegen freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Diese Objekte werden oft sachwertorientiert bewertet, wobei Baujahr, Modernisierungsstand von Dach, Fassade, Fenstern und Heizung sowie die Qualität von Außenanlagen entscheidend sind. Bei älteren Häusern in historisch geprägten Straßenzügen rund um Kurpark und Schloss sollten mögliche Denkmalschutzauflagen und energetische Sanierungszwänge frühzeitig anhand der Bauakten und Auskünfte der Denkmalbehörden geklärt werden. Über alle Teilmärkte hinweg gilt: Angebotspreise und gemittelte Quadratmeterwerte liefern nur eine grobe Orientierung. Für belastbare Entscheidungen zu Verkauf, Beleihung oder Ankauf ist eine objektspezifische Wertermittlung erforderlich, die Mikrolage, Bauschäden, Instandhaltungsstau, baurechtliche Rahmenbedingungen und Vermietbarkeit systematisch einbezieht.