ImmobilienbewertungWehrheim 2025

Wehrheim liegt im östlichen Hintertaunus zwischen Bad Homburg und Usingen, rund 22 Kilometer nördlich von Frankfurt am Main. Das Gemeindegebiet erstreckt sich über Höhenlagen von etwa 300 bis 400 Metern am Nordhang des Taunushauptkamms und grenzt an Bad Homburg, Friedrichsdorf, Usingen und Kommunen im Wetteraukreis. Die Lage im Rhein-Main-Gebiet macht den Ort insbesondere für Pendlerinnen und Pendler interessant. Die Gemeinde gliedert sich offiziell in vier Ortsteile: den Kernort Wehrheim sowie Obernhain, Pfaffenwiesbach und Friedrichsthal. Zusätzlich existiert mit der Saalburgsiedlung/Die Mark ein räumlich abgesetztes Wohngebiet, das statistisch dem Ortsteil Wehrheim zugerechnet wird. Die Ortsteile unterscheiden sich in Dichte, Höhenlage und Nähe zum Wald: Während der Kernort eine kompaktere Bebauung und die „Neue Mitte“ mit Dienstleistungs- und Wohnnutzungen aufweist, präsentieren sich Pfaffenwiesbach und Friedrichsthal dörflicher und lockerer bebaut, teilweise mit landwirtschaftlichem Umfeld. Wehrheim gehört laut offiziellen Zahlen zu den kaufkraftstarken Wohnstandorten des Hochtaunuskreises. Zusammen mit der waldnahen Lage und der Einbettung in das UNESCO-Welterbe Limesgebiet (unter anderem mit den Römerkastellen Saalburg und Kapersburg) ergibt sich ein Standortprofil, in dem Ein- und Zweifamilienhauslagen stark nachgefragt sind. Für die Bewertung spielt daher die genaue Lage innerhalb der Gemeinde – vom historischen Ortskern bis zur Waldrandlage – eine zentrale Rolle.

Der Gebäudebestand in Wehrheim reicht vom historischen Fachwerk und dörflichen Ortskernbebauungen über Einfamilienhausgebiete der 1950er bis 1980er Jahre bis hin zu jüngeren Ein- und Zweifamilienhäusern sowie kleineren Mehrfamilienhäusern entlang der Ortsränder. Reihenhausstrukturen finden sich insbesondere in kompakteren Quartieren im Kernort und in der Saalburgsiedlung. In den letzten Jahren wurden punktuell Nachverdichtungen, betreutes Wohnen und kleinere Neubauareale ausgewiesen. Für Kaufinteressierte sind neben der Lage Fragen der Bausubstanz entscheidend: Baujahrtypische Themen im Taunus sind Feuchteschutz im Keller, Dämmstandard von Dach und Außenwänden, die Qualität der Fenster sowie der energetische Zustand der Heiztechnik. Bei Bestandsgebäuden aus der Nachkriegszeit sollte geprüft werden, ob Dach und Fassade bereits energetisch ertüchtigt wurden und ob eventuell noch alte Leitungsführungen oder Schadstoffrisiken (zum Beispiel alte Dämmstoffe) vorliegen. Planungsrechtlich ist Wehrheim durch einen Flächennutzungsplan und zahlreiche Bebauungspläne strukturiert. Die Gemeinde stellt Bebauungspläne und weitere Satzungen online bereit; ergänzend verweisen Land und Kreis über übergeordnete Portale auf das Geoportal Hessen und rechtskräftige Bauleitpläne. Für jede Bewertung und jeden Kauf ist ein Blick in den einschlägigen Bebauungsplan inklusive textlicher Festsetzungen unerlässlich. Darüber hinaus sollten die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses einbezogen werden, um die Angemessenheit von Grundstückspreisen im Vergleichsumfeld zu prüfen.

Verkehrlich ist Wehrheim trotz seiner ländlichen Prägung gut angebunden. Über die B456 bestehen direkte Verbindungen nach Bad Homburg und Usingen, mit Anschluss an die A5 (Anschlussstelle Friedberg) und die A661 (Anschlussstelle Oberursel-Nord). Für Pendlerinnen und Pendler ins Rhein-Main-Gebiet ist vor allem der Schienenverkehr entscheidend. Die Gemeinde verfügt über zwei Stationen an der Taunusbahn (Bahnstrecke Friedrichsdorf–Brandoberndorf), die von der Regionalbahnlinie RB 15 bedient werden: den Bahnhof Wehrheim und die Station Saalburg/Lochmühle nahe der Saalburgsiedlung. Die Verbindung führt über Friedrichsdorf und Bad Homburg weiter in Richtung Frankfurt und bietet werktags einen regelmäßigen, überwiegend halbstündlichen Takt in den Hauptverkehrszeiten. In der Bewertung schlagen sich wohltarierte Fußwege zum Bahnhof sowie barrierearme Zugänge überdurchschnittlich positiv nieder. Die Ortsteile Obernhain, Pfaffenwiesbach und Friedrichsthal sind zusätzlich über mehrere Buslinien an den Kernort und die Bahn angeschlossen. Laut kommunaler Verkehrsanalyse bedienen unter anderem die Linien 59, 63, 64 und 65 die Gemeinde, wobei Fahrten teilweise nur an Schultagen stattfinden und die Taktung außerhalb der Spitzenzeiten ausgedünnt sein kann. Für die Mikrolagebewertung ist daher nicht nur die theoretische Linienführung, sondern der konkrete Fahrplan (Intervall, Betriebszeiten, Ferienfahrplan) zu prüfen.

Innerhalb Wehrheims zeigen sich deutliche Preis- und Nachfrageunterschiede zwischen den Mikrolagen. Der Kernort mit sanierter Altbausubstanz, der „Neuen Mitte“, dem Stadttor und kurzen Wegen zu Alltagsfunktionen bildet ein eigenes Segment, in dem gewachsene Ortslagen und innerörtliche Nachverdichtung dominieren. Obernhain gilt durch seine Höhenlage, Nähe zum Wald und sportliche Infrastruktur als eine der gefragteren Wohnlagen im Gemeindegebiet. Pfaffenwiesbach und Friedrichsthal bieten eher dörflich geprägte Wohnlagen mit teilweise großzügigen Grundstücken und unmittelbarem Übergang zu Feldern und Wiesen. Waldrandlagen und Bereiche nahe des Limes – einschließlich der Römerkastelle Saalburg und Kapersburg – profitieren von ihrer Erholungsfunktion und dem landschaftlichen Umfeld. Gleichzeitig können Schutzgebiete, Landschaftsschutz und Natura-2000-Gebiete Einschränkungen für künftige bauliche Nutzungen, Nebenanlagen oder Rodungen mit sich bringen. Bei der Bewertung und der Prüfung von Ausbaureserven sollte daher immer geprüft werden, ob das Grundstück im Geltungsbereich von Natur- oder Landschaftsschutz steht und welche Vorgaben daraus resultieren. Für Ein- und Zweifamilienhäuser dominiert in Wehrheim typischerweise der Sachwert mit ergänzendem Vergleichswert; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten rückt der Ertragswert in den Vordergrund. Innerhalb einer Straße können Lageunterschiede (Endhaus, Ausrichtung nach Süden, Abstand zur Hauptverkehrsstraße) relevante Wertunterschiede erzeugen. Ebenfalls zu berücksichtigen sind Lärmimmissionen der B456 oder von Bahntrassen, das Gefälle (Hanglage, Stützmauern, Entwässerung) sowie Stellplatzsituationen für mehrere Fahrzeuge. Für eine professionelle Wertermittlung in Wehrheim sollten immer folgende Bausteine zusammengeführt werden: planungsrechtliche Grundlagen (Bebauungsplan, Flächennutzungsplan), Bodenrichtwerte, eine Ortsbegehung mit Fotodokumentation, die Prüfung von Schutzgebieten und Umweltbelastungen sowie eine marktgerechte Einordnung anhand aktueller Vergleichsobjekte.