ImmobilienbewertungSchmitten 2025

Die Gemeinde Schmitten umfasst neun Ortsteile – Arnoldshain (mit Hegewiese), Brombach, Dorfweil, Hunoldstal, Niederreifenberg, Oberreifenberg, Schmitten, Seelenberg und Treisberg –, die 1972 zur heutigen Großgemeinde zusammengelegt wurden. Die Dörfer liegen im Weiltal und an seinen Nebentälern wie Lauterbachtal und Krötenbachtal, am Nordhang des 878,5 m hohen Großen Feldbergs; die Weil durchfließt das Gemeindegebiet süd-nordwärts. Oberreifenberg gilt als größter Ortsteil und als höchstgelegenes Dorf im Taunus, Treisberg ist das kleinste, und Arnoldshain reicht über die hoch liegende Hegewiese bis über 600 m Meereshöhe. Innerhalb der Ortsteile existieren feste Bushaltepunkte wie „Schmitten Kirche“, „Arnoldshain Forsthaus“ oder „Oberreifenberg Siegfriedsiedlung“, die den Anschluss an den regionalen ÖPNV sichern.

Für Kauf oder Miete in Schmitten ist der Gebäudebestand sehr unterschiedlich: In Niederreifenberg und Oberreifenberg finden sich dichte, gewachsene Ortskerne am Feldberghang, während in Arnoldshain auch höhere Lagen wie die Hegewiese bebaut sind. Die Gemeinde beschließt Bebauungspläne als Satzung – etwa die fortgeschriebene Planung „Talweg / Tannenwaldstraße / Fuchstanzstraße / Siegfriedstraße / Dillenbergstraße“ in Oberreifenberg (Rechtskraft 29.04.2024) oder die 2. Änderung „Im Grund“ im Ortsteil Schmitten, die 2023 als Satzung beschlossen wurde. Diese Pläne regeln Nutzung, Gestaltung und auch Lärmschutz; für „Im Grund“ wurde ausdrücklich geprüft, ob Geräusche aus dem nahegelegenen Freibad nach DIN 18005 städtebaulich zulässig sind. Wer eine Immobilie prüft, sollte daher immer den aktuellen Bebauungsplan der jeweiligen Straße einsehen.

Bewertung in Schmitten verlangt Ortskenntnis. Die Ortsteile unterscheiden sich topografisch stark: Oberreifenberg liegt am Nordhang des Großen Feldbergs und gehört zu den höchstgelegenen Dörfern in Hessen, Treisberg ist ein sehr kleiner Waldort unterhalb des Pferdskopfs, und Arnoldshain liegt um 500 m Höhe mit dem weiter ausgreifenden Bereich Hegewiese. Solche Unterschiede beeinflussen den Sachwert (Gebäudezustand, Baujahr, Höhenlage), aber auch den Vergleichswert, weil Einfamilienhäuser in Treisberg oder Hunoldstal meist nicht direkt mit Beständen in den dichter bebauten Lagen von Schmitten oder Niederreifenberg vergleichbar sind. Für Mehrfamilienhäuser in zentraleren Lagen kann zusätzlich das Ertragswertverfahren sinnvoll sein.

• Erreichbarkeit per Bus bzw. AnrufSammelTaxi Linie 86 des Verkehrsverbands Hochtaunus/RMV mit Haltestellen wie „Schmitten Kirche“, „Arnoldshain Forsthaus“ oder „Oberreifenberg Siegfriedsiedlung“, die direkte Umstiege Richtung Oberursel, Bad Homburg oder Königstein ermöglichen
• Lage im Tal der Weil oder auf den Hochflächen von Seelenberg und Treisberg: Hanglagen können andere Bauvorgaben haben als Plateaulagen, was in den Bebauungsplänen festgelegt ist.