ImmobilienbewertungBayerbach 2025

Die Gemeinde Bayerbach liegt im niederbayerischen Landkreis Rottal‑Inn und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Bad Birnbach. Bayerbach erstreckt sich über rund 19,43 km² und zählt offiziell rund 1 682 Einwohner (Stand: 30. Juni 2025). Der Ort liegt im Tal der Rott und verfügt über den Haltepunkt Bayerbach (Bahnhof) an der Bahnstrecke „Passau–Neumarkt Sankt Veit“. Außerdem wird der ÖPNV durch verschiedene Buslinien (z. B. Linie 6208) der Verkehrsgemeinschaft Rottal‑Inn bedient. Die zentrale Ortschaft wird flankiert von Höhenrücken (z. B. „Steinberg“) und weist mehrere Gemeindeteile auf, darunter Kindlbach und Steinberg.

Die bauliche Struktur von Bayerbach ist überwiegend geprägt von Einzel- und Doppelhäusern sowie kleinteiliger Bebauung in dörflicher Umgebung. Die Gemeinde stellt online die gültigen Bebauungspläne bereit, sodass künftige Bauherren anhand der Satzungen etwa das zulässige Maß der Bebauung prüfen können. Für Immobilieninteressenten ist auch die Situation hinsichtlich Naturgefahren relevant: Für Bayerbach sind Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten verfügbar, die z. B. Tiefenangaben für mögliche Hochwasserszenarien enthalten. Beim Vergleich von Kauf und Miete empfiehlt sich insbesondere eine Prüfung der Mikrolage – etwa gewässernah, Hanglage oder im Ortskern –, da hier Einfluss auf Baukosten und Nutzung bestehen kann.

Bei der Immobilienbewertung in Bayerbach kommt das klassische Verfahren (Vergleichs- und Sachwertverfahren) zur Anwendung. Dabei sind lokale Besonderheiten wie die kleinteilige Struktur mit vielen Ortsteilen und die hier noch erkennbare historische Hofmark-Tradition zu berücksichtigen. Die Gemeinde weist eine Historie als Hofmark auf, namentlich mit dem abgegangenen Schloss Bayerbach. Für Sachwert-Berechnungen ist zu beachten, ob Bauwerke gemäß Bebauungsplan errichtet wurden und ob ggf. Altbestand modernisiert wurde – angesichts der vorhandenen Bebauungspläne ist dies gut nachvollziehbar. Werte im Miet- oder Kaufmarkt lassen sich hier durch Vergleich mit ähnlichen Objekten in benachbarten Gemeinden ziehen, wobei die Anbindung (Bahn, Bus) und das Landschaftsumfeld eine Rolle spielen.

Checkliste für die Mikrolage: - Nahversorgung bzw. Anbindung: Haltestelle "Ortsmitte, Bayerbach (Rott)" ist u. a. mit den Buslinien 6208 und 6209 erreichbar. - Freiraumlage/Natur: Die Gemeinde bewirbt sich als Standort mit unverbrauchter Natur und Rott-Auenlandschaft im „Rottaler Bäderdreieck“. - Baurechtliche Rahmenbedingungen: Gültige Bebauungspläne stehen online zur Verfügung. Durch diese drei Elemente lässt sich die Wohnlage im Kleinen gut einschätzen.