ImmobilienbewertungBerngau 2025

Die Gemeinde Berngau liegt im Bundesland Bayern, im Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz, und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Neumarkt i.d.OPf. Sie umfasst acht offiziell benannte Ortsteile: Allershofen, Berngau, Dippenricht, Mittelricht, Neuricht, Röckersbühl, Tyrolsberg und Wolfsricht. Verkehrstechnisch ist Berngau über die Staatsstraße 2238 mit der Region verbunden; das Busnetz des Verkehrsverbund Großraum Nürnberg (VGN) bedient unter anderem die Linien 516 und 569 bis Berngau. Dieser Mix aus dörflicher Struktur und guter Erreichbarkeit macht den Ort für Wohnzwecke attraktiv.

In Berngau dominiert der Einzel‑ und Doppelhaus‑Bestand im Ortskern und den Ortsteilen; gezielt ausgewiesene Wohnbauflächen sind begrenzt. So weist die Gemeinde aus, dass "aufgrund der sehr hohen Nachfrage nach gemeindlichen Bauplätzen" ein Punktesystem zur Vergabe der begrenzten Grundstücke eingeführt wurde. Zudem ist in Bebauungsplänen nachzulesen, dass die Gemeinde seit Jahren zögerlich neue Baugebiete ausweist („seit 2006 keine Ausweisungen mehr“), was die Verfügbarkeit von Neubauflächen eng hält.

Für eine Bewertung von Immobilien in Berngau empfiehlt sich zunächst ein Vergleichswertverfahren (bei freistehenden Häusern) oder Lage‑Adaptionen im Ertragswertverfahren (bei vermieteten Immobilien). Besonderheiten: Die Gemeinde besteht aus mehreren kleinen Ortsteilen mit eigenem Charakter (z. B. Tyrolsberg am Südhang der Fränkischen Alb) – das bedeutet: Mikro‑Lage zählt stark (Ortsteilzugehörigkeit, Zustand der Infrastruktur). Zudem gilt: Bei Neubauflächen ist der Bebauungsplan strikt zu prüfen – z. B. Bebauungsplan „Röckersbühl‑West“ weist explizit aus, dass die Gemeinde Grundstücke erworben hat, damit Flächen dem Markt zur Verfügung stehen. Diese konkreten Planungs‑Festsetzungen haben Einfluss auf den Wert.

Checkliste für die Mikro‑Lage in Berngau: - Liegt die Immobilie im Ortsteil Berngau oder einem kleineren Ortsteil wie Wolfsricht/Röckersbühl? Kleinere Ortsteile haben teils geringere Infrastruktur‑Anbindung. - Ist die Bus­haltestelle der Linie 516 (z. B. Haltestelle „Röckersbühl, Berngau“) in fußläufiger Nähe? - Gibt es Hinweise auf Bauleitverfahren in der Umgebung (z. B. Baugebiet „Am Dümpfel“) die künftige Erschließung oder Lärm‑/Verkehrsbelastung ändern könnten? - Liegt das Grundstück in einem Bereich, der im Flächennutzungs‑ oder Landschaftsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen ist? Diese Aspekte wirken sich auf Wohnqualität und Bewertungsrahmen aus.