ImmobilienbewertungBessenbach 2025

Bessenbach liegt im Landkreis Aschaffenburg am Rand des Spessarts und gliedert sich in die offiziell benannten Ortsteile Keilberg, Straßbessenbach und Oberbessenbach (Zusammenschluss zur heutigen Gemeinde). Der Siedlungsbereich ist von Waldhängen und Bachtälern geprägt; nördlich und südlich schließen großflächige Waldstrukturen an. Im Gemeindegebiet bestehen mehrere Bushaltepunkte (u. a. „Busbahnhof Schule“, „Keilberg Kriegerdenkmal“, „Oberbessenbach Kindergarten“), die über Linien des Verkehrsverbunds am Bayerischen Untermain (VAB) an Aschaffenburg und die Nachbargemeinden angebunden sind.

Das Ortsbild wird von Ein- und Zweifamilienhäusern aus unterschiedlichen Baujahren sowie kleineren Geschosswohnungsbauten geprägt. Bei Bestandsobjekten lohnt der Blick auf Energiezustand und Modernisierungen (Dämmung, Heizung, Fenster). In Teilen des Gemeindegebiets sind Schutzbelange zu beachten: Planunterlagen weisen beispielsweise Trinkwasserschutzgebiets-Zonen im Umfeld von Bauflächen aus; die konkrete Lage ist vor einem Vorhaben zu prüfen (z. B. Flächennutzungsplan-Änderung „Zum Sportfeld“ mit kartierten Schutzzonen). Für Bau- und Nutzungsänderungen gelten die kommunalen Satzungen und Bebauungspläne.

Für freistehende und Doppelhäuser bieten sich meist Vergleichs- oder Sachwertverfahren an; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist das Ertragswertverfahren einschlägig. Die kleinteilige Struktur mit drei Ortsteilen und teils hanglagigen Straßen erfordert eine genaue Mikrolageanalyse: Straßenlärm ist allgemein gering, lokale Topografie (Gefälle, Erschließung, Winterdienste) kann jedoch die Nutzbarkeit von Grundstücken beeinflussen. Naturräumlich liegt Bessenbach im Spessart; nach Fachkarten des Freistaats sind in der Umgebung geschützte Landschafts- und Geotope ausgewiesen (z. B. der Dioritfelsen „Beutelstein“ südwestlich von Oberbessenbach), was den landschaftlichen Charakter unterstreicht und bei Projekten in der Nähe zu berücksichtigen ist.