ImmobilienbewertungBiebergemuend 2025

Biebergemünd liegt im Main-Kinzig-Kreis in Hessen und gehört landschaftlich zum Naturpark Spessart. Die Gemeinde setzt sich aus sechs offiziell benannten Ortsteilen zusammen: Bieber, Roßbach, Breitenborn/Lützel, Lanzingen, Kassel und Wirtheim. Wirtheim liegt im Mündungsgebiet der Bieber in die Kinzig und besitzt einen Bahnhof an der Kinzigtalbahn Fulda–Hanau; von dort fährt die Regionalbahn RB 51 im Stundentakt Richtung Frankfurt. Breitenborn/Lützel liegt waldumgeben im Lützelbachtal, während Kassel und Bieber direkt an der Bundesstraße 276 liegen, die den Spessart mit der Autobahn A 66 verbindet. Damit unterscheidet sich die Erreichbarkeit der Ortsteile spürbar innerhalb derselben Gemeinde.

Für Kauf oder Miete in Biebergemünd zählt zuerst der konkrete Ortsteil. Kassel, Bieber und Wirtheim liegen entlang der Bundesstraße 276 und sind damit straßenseitig gut erschlossen; Breitenborn/Lützel dagegen ist kleinteiliger im Lützelbachtal eingebettet. Solche Unterschiede wirken sich auf Verkehrslärm, Stellplatzsituation und Alltagslogistik aus und sollten vor Besichtigung klar sein. Zweiter Punkt: Planungsrecht. Die Gemeinde stellt laufende Bauleitplanung öffentlich ins Netz, inklusive neuer Bebauungspläne wie „Kiesberg“ und rechtskräftiger Satzungen. Diese Dokumente legen u.a. Dachformen, zulässige Geschossigkeit und Stellplätze fest und sind bei Umbau, energetischer Sanierung oder Anbau entscheidend. Früh prüfen spart Ärger beim späteren Antrag.

Bei der Wertermittlung in Biebergemünd funktionieren die drei klassischen Verfahren: Vergleichswert für typische Einfamilienhäuser, Ertragswert für vermietete Objekte, Sachwert für individuell ausgebaute Gebäude. Wichtig ist die Mikroschicht. Kassel und Bieber liegen direkt an der Bundesstraße 276, Wirtheim zusätzlich am Bahnhof an der Kinzigtalbahn Fulda–Hanau, während Breitenborn/Lützel waldnah im Lützelbachtal liegt. Solche Unterschiede bedeuten verschiedene Lärm- und Erreichbarkeitsprofile und können zwei äußerlich ähnliche Häuser deutlich auseinanderziehen. In älteren Kernen gelten außerdem gestalterische Vorgaben aus Bebauungsplan oder Satzung, was Umbauten oder Anbauten beeinflusst. Eine seriöse Bewertung muss diese Rahmenbedingungen genauso berücksichtigen wie den technischen Zustand des einzelnen Gebäudes.

Vor Unterschrift beim Notar lohnt ein kleiner Realitätscheck in Biebergemünd. Erstens Mobilität: Liegt das Haus fußläufig zu einer Haltestelle der Linien MKK-64 oder MKK-65? Diese Regionalbusse des Rhein-Main-Verkehrsverbundes verbinden die Ortsteile untereinander sowie mit Wächtersbach (Bahnhof an der Kinzigtalbahn RB 51 Richtung Frankfurt), Gelnhausen und Bad Soden-Salmünster. Zweitens Alltag: Im Ortsteil Bieber existiert das gemeindeeigene Quellenschwimmbad und eine Freizeitfläche mit Kneippbecken im Webersfeld, also ein klarer Pluspunkt für Familien. Drittens Topografie: In Tallagen wie dem Biebertal oder Lützelbachtal unbedingt Oberflächenwasserführung, Zufahrt im Winter und Stellplatzsituation prüfen.