ImmobilienbewertungBinnen 2025

Binnen liegt im Landkreis Nienburg/Weser ungefähr in der Mitte zwischen Bremen und Hannover an der Mündung der Großen Aue in die Weser. Die Gemeinde gehört zur Samtgemeinde Weser-Aue mit Verwaltungssitz in Marklohe und liegt topografisch auf rund 24 Metern über dem Meeresspiegel. Die Siedlungsstruktur ist klar dörflich: Die Gemeinde gliedert sich in die Ortsteile Binnen, Bühren und Glissen. In allen drei Ortsteilen dominieren Einfamilienhäuser, landwirtschaftliche Hofstellen und kleinere Mehrfamilienhäuser. Größere geschlossene Neubaugebiete gibt es nur in begrenztem Umfang. Städtebaulich prägend sind die historischen Kirchenbauten: In Bühren steht eine romanische Kirche aus dem 13. Jahrhundert, in Binnen eine gotisierte Backsteinkirche aus dem 14. Jahrhundert. Alte Baumbestände im Umfeld der Kirchen und Hofanlagen unterstreichen den Dorfcharakter und können bei Bestandsobjekten den ortsbildprägenden Wert erhöhen. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: Der Markt ist klein und stark von einzelnen Mikrolagen geprägt. Unterschiede zwischen den Ortsteilen ergeben sich weniger aus der Distanz, sondern vor allem aus unmittelbarer Nachbarschaft, Hof- und Straßenlage sowie dem baulichen Zustand der jeweiligen Bestände.

Der Gebäudebestand in Binnen ist von gewachsenen Dorfstrukturen geprägt. Viele Immobilien sind ältere Ein- oder Zweifamilienhäuser, Bauernhäuser und umgebaute Hofstellen. Typisch sind rote Ziegeldächer, eingeschossige Bauweise mit ausgebautem Dachgeschoss und Nebengebäude auf größeren Grundstücken. In den Ortskernen finden sich vereinzelt denkmalgeschützte Hofanlagen, insbesondere im Ortsteil Bühren, die im Denkmalatlas Niedersachsen aufgeführt sind. Hier gelten gegebenenfalls besondere Auflagen für Umbau, Fassadengestaltung und Energie-Modernisierung. Gleichzeitig weist die Gemeinde Binnen gezielt begrenzte Neubauflächen aus. Im Ortsteil Bühren entsteht mit dem Bebauungsplan Nr. 5 „Immenweg-Süd“ ein kleines Baugebiet mit 13 Baugrundstücken. Für Käuferinnen und Käufer sind solche Neubauflächen wegen der planbaren Erschließungsqualität, moderner Bausubstanz und Energieeffizienz attraktiv – allerdings ist das Angebot mengenmäßig sehr begrenzt. Im Außenbereich läuft zudem ein Flurbereinigungsverfahren, das längerfristig zu Veränderungen in der landwirtschaftlichen Flächennutzung führen kann. Für die Wertermittlung von Höfen oder Randlagen bedeutet dies, dass künftige Wegeführungen, Grenzverläufe oder Bewirtschaftungsstrukturen zu prüfen sind. Wer in Binnen kauft oder baut, sollte daher konsequent Bebauungspläne, Flächennutzungsplan sowie eventuelle Flurbereinigungsunterlagen einsehen. Gerade bei Bestandsimmobilien lohnt sich ein Blick auf mögliche Denkmaleigenschaften, Baulasten, Abstandsflächen und die Art der zulässigen Nutzung.

Binnen ist straßenseitig über die Landesstraße 351 angebunden, die Hoya, Liebenau und Stolzenau miteinander verbindet und zur Kreisstadt Nienburg/Weser führt. Für Pendlerinnen und Pendler sind daher vor allem die Fahrzeiten nach Nienburg und zu den umliegenden Mittelzentren relevant. Historisch existierte mit „Binnen-Bühren“ ein Haltepunkt an der Bahnstrecke Nienburg–Rahden. Der Schienenpersonennahverkehr ist dort heute eingestellt, sodass für den ÖPNV praktisch nur die Busanbindung zählt. Wichtige Haltepunkte sind unter anderem „Binnen Abzw.“ sowie Verbindungen über Glissen und Liebenau. Die Buslinie 17 verkehrt zwischen Nienburg, Glissen/Binnen und Liebenau; sie bindet Binnen an den Bahnhof Nienburg mit Anschluss an den Regionalverkehr an. Für die Bewertung von Wohnlagen sollte daher geprüft werden, wie fußläufig die nächste Bushaltestelle erreichbar ist, wie häufig die Busse tatsächlich fahren (insbesondere außerhalb der Schulzeiten) und wie lange die Fahrzeit bis Nienburg Bahnhof bzw. in andere Zentren ist. In dünn besiedelten Lagen können eingeschränkte Fahrpläne die Attraktivität für Mieterinnen und Käufer ohne eigenes Auto deutlich mindern. Alltagsversorgung (Einkauf, Schulen, medizinische Grundversorgung) findet überwiegend in den umliegenden Orten wie Liebenau, Marklohe und der Stadt Nienburg statt. Für die Mikrolagebewertung ist deshalb wichtig, wie schnell diese Ziele per Auto oder Bus erreichbar sind und ob sichere Schulwege für Kinder bestehen.

Östlich von Liebenau und südöstlich von Binnen liegt das Naturschutzgebiet „Liebenauer Gruben“. Das Gebiet umfasst zahlreiche ehemalige Kiesgruben, die sich zu einer Seenlandschaft mit hoher Bedeutung für gefährdete Vogelarten entwickelt haben. Die Flächen werden von der Naturschutzverwaltung und vom Naturschutzbund betreut und sollen sich langfristig zu einer naturnahen Auenlandschaft entwickeln. Für Immobilien in Binnen bedeutet die Nähe zu diesem Gebiet einerseits einen hohen Freizeit- und Landschaftswert: Radwege führen in die Marschbereiche entlang der Weser, es gibt Beobachtungspunkte und weite Blickbeziehungen. Andererseits sind in Schutzgebieten und deren unmittelbarem Umfeld naturschutzrechtliche Vorgaben, Einschränkungen für bauliche Erweiterungen oder Auflagen für Beleuchtung und Nutzung zu beachten. Die Gemeinde selbst zeichnet sich durch eine insgesamt ruhige Lage mit geringer Lärmbelastung aus, abgesehen von einzelnen landwirtschaftlichen Betrieben, Verkehr entlang der L 351 und saisonaler Nutzung. Für die Sachwertermittlung können solche ruhigen Lagen gegenüber stärker belasteten Standorten in der Region einen Wertvorteil begründen. Aufgrund der geringen Einwohnerzahl und des kleinteiligen Marktes spielt die Vergleichswertermittlung nur dort eine größere Rolle, wo es genügend aktuelle Vergleichsobjekte gibt (zum Beispiel bei typischen Einfamilienhäusern). Bei spezialisierten Objekten wie Hofstellen, denkmalgeschützten Gebäuden oder Liegenschaften mit großen Grünflächen ist häufig ein kombiniertes Sachwert- und Ertragswertvorgehen sinnvoll. In jedem Fall sollten Prüferinnen und Prüfer Bebauungspläne, Schutzgebietsgrenzen und Denkmaleintragungen vor Ort und in den einschlägigen Geo- und Denkmalschutzportalen abgleichen.