ImmobilienbewertungBirstein 2025

Birstein liegt am südlichen Rand des Vogelsbergs und beschreibt seine Lage selbst als Schnittpunkt von Naturpark Vulkanregion Vogelsberg, Naturpark Spessart und der Wetterau. Die Gemeinde ist administrativ in 16 Ortsteile gegliedert: Birstein, Böß-Gesäß, Bösgesäß, Fischborn, Hettersroth, Illnhausen, Kirchbracht, Lichenroth, Mauswinkel, Oberreichenbach, Obersotzbach, Unterreichenbach, Untersotzbach, Völzberg, Wettges und Wüstwillenroth. Diese dezentrale Struktur prägt den Alltag, denn offiziell wird in Birstein nicht nur mit einem Kernort gearbeitet, sondern bewusst mit klar abgegrenzten Ortsteilen, die jeweils als eigener Ortsteil benannt werden.

Beim Kaufen oder Mieten in Birstein sollte man sich immer die örtlichen Satzungen geben lassen. Die Gemeinde hat für den Altort Birstein eine Baugestaltungssatzung, die unter anderem die äußere Gestaltung von Fassaden, Werbeanlagen und Abständen regelt. Außerdem veröffentlicht die Gemeinde Bebauungspläne und sogenannte Entwicklungs- bzw. Ergänzungssatzungen für neue Wohngebiete. In einer solchen Satzung von 2020 wird zum Beispiel festgelegt, dass in einem Allgemeinen Wohngebiet maximal zwei Vollgeschosse zulässig sind und die Gebäudeoberkante auf 9,5 m begrenzt wird, damit sich Neubauten am Ortseingang an die vorhandene Umgebungsbebauung anpassen. Wer modernisieren oder anbauen will, sollte diese Vorgaben vor der Planung prüfen.

Bei der Immobilienbewertung in Birstein ist der konkrete Ortsteil entscheidend. Die heutige Gemeinde entstand durch mehrere Eingemeindungen Anfang der 1970er Jahre. Für jedes der früher selbstständigen Dörfer, also für alle 16 Ortsteile von Birstein bis Wüstwillenroth, wurde ein eigener Ortsbezirk mit Ortsbeirat und Ortsvorsteher nach der Hessischen Gemeindeordnung gebildet. Das bedeutet: Baustruktur und Umfeld unterscheiden sich oft deutlich zwischen Kirchbracht, Oberreichenbach oder Lichenroth, obwohl alles offiziell „Birstein“ heißt. Wer ein Objekt einschätzt, sollte daher nicht blind Durchschnittswerte für „Birstein“ übernehmen, sondern immer den konkreten Ortsteil als eigene Vergleichsgröße heranziehen.

Für die Mikrolage zählt in Birstein vor allem, wie gut ein einzelner Ortsteil angebunden ist. Der Rhein-Main-Verkehrsverbund (RMV) fährt den zentralen Busbahnhof Birstein sowie zahlreiche Dorfhaltestellen über Ringlinien wie MKK74 (Birstein West) und MKK75A (Birstein Nord) an. Laut den Fahrplänen dieser Linien werden innergemeindlich Halte wie Birstein Busbahnhof 1, Bösgesäß Grundweg, Bös-Gesäß Dorfplatz, Illnhausen Luisenstraße, Kirchbracht Kreisstraße, Mauswinkel Am Denkmal, Fischborn Friedhof, Hettersroth Marktplatz, Oberreichenbach Fischborner Straße, Lichenroth Mühlgasse, Völzberg Am Erlenborn, Wettges Dorfstraße und Wüstwillenroth Birsteiner Straße bedient. Wer ein Objekt prüft, sollte schauen, ob so eine Haltestelle fußläufig erreichbar ist.