ImmobilienbewertungBischofswiesen 2025

Bischofswiesen gehört zum Landkreis Berchtesgadener Land in Oberbayern und spannt sich vom Talboden bis in Höhenlagen von rund 550 m bis 1.972 m über NHN. Laut Gemeinde setzt sich die Kommune aus dem Hauptort Bischofswiesen und fünf weiteren Gemeindeteilen zusammen: Engedey, Loipl, Stanggaß, Strub und Winkl; vor Ort spricht man traditionell von Gnotschaften. Der Bahnhof Bischofswiesen bildet dabei einen klaren Bezugspunkt im Siedlungsgebiet. Die Lage beschreibt die Gemeinde selbst als Eingang des Berchtesgadener Talkessels zwischen Bad Reichenhall im Norden und Berchtesgaden im Süden – wer hier einkauft oder zur Schule geht, bewegt sich praktisch immer entlang dieser Talachse.

Kauf oder Miete in Bischofswiesen heißt fast immer: bestehende Bausubstanz prüfen, nicht nur den Grundriss. Die Gemeinde stellt ihre Bebauungspläne, Innen- und Außenbereichssatzungen sowie den Flächennutzungsplan öffentlich über das staatliche Portal bauleitplan.bayern bereit. Diese Unterlagen regeln unter anderem Nutzungsschwerpunkte, Baugrenzen und in sensiblen Bereichen auch Themen wie Dachform oder Höhenentwicklung. Wer ein Haus erweitern, eine Einliegerwohnung abtrennen oder ein bisher unbebautes Grundstück aktivieren will, muss dort nachsehen, ob die Fläche als Wohnbaufläche geführt wird oder ob sie Teil eines landschaftlich geschützten Bereichs ist. Wichtig: Die Gemeinde weist eine deutliche Höhenspanne von 550 m bis 1.972 m über NHN aus; die konkrete Höhenlage eines Hauses beeinflusst Belichtung, Witterung und Erschließung.

Für die Bewertung einer Immobilie in Bischofswiesen reicht es nicht, einfach nur den Ortsnamen in den Kopf der Wertermittlung zu schreiben. Die Gemeinde arbeitet derzeit mit einem Flächennutzungsplan und Landschaftsplan für den Zeitraum 2020–2035. Darin hält der Gemeinderat fest, dass Innenentwicklung und Nachverdichtung im Hauptort westlich der B20 – rund um Rathaus und Schulstandort – Priorität haben, während eine weitere Zersiedelung der umliegenden Gnotschaften vermieden werden soll. Gleichzeitig nennt das Papier einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden sowie die Stärkung der Nahversorgung im Zentrum als Ziel. Praktisch bedeutet das: Lagen direkt im Kernort Bischofswiesen können planerisch anders bewertet sein als ein freistehendes Anwesen in Loipl, Strub oder Engedey.

Egal ob Kauf oder Miete: In Bischofswiesen entscheidet oft die Mikrolage innerhalb der jeweiligen Gnotschaft. Prüfpunkte, die Sie wirklich vor Ort anschauen sollten: Erstens die fußläufige oder bus-/bahnseitige Anbindung an den Bahnhof Bischofswiesen beziehungsweise den geplanten Haltepunkt Winkl; die Gemeinde spricht ausdrücklich von einer Verbesserung des Bahnhaltepunktes Bischofswiesen und einem neuen Bahnhaltepunkt im Siedlungsbereich Winkl, also ist der ÖPNV hier ein zentrales Thema. Zweitens der Freizeitfaktor: Das Erholungs- und Freizeitzentrum Aschauerweiher mit Naturbad, Loipenstart und Rundwegen liegt innerhalb der Gemeindegrenzen und prägt den Alltag vieler Einheimischer nach Feierabend.