ImmobilienbewertungBornhoeved 2025

Bornhöved liegt im Kreis Segeberg im südlichen Schleswig-Holstein und gehört zum Amt Bornhöved. Naturräumlich befindet sich die Gemeinde in der Holsteiner Vorgeest und direkt am westlichen Rand des Naturparks Holsteinische Schweiz. Damit verbindet der Standort dörfliche Strukturen mit einer ausgeprägten Seenlandschaft. Nördlich des Ortes liegt der Bornhöveder See, der Teil der Bornhöveder Seenkette und des Wankendorfer Seengebietes ist. Über die Alte Schwentine besteht ein hydrologischer Zusammenhang mit weiteren Seen der Region. Diese Lage führt dazu, dass in Bornhöved sowohl klassische Ortslagen als auch seenahe Wohnlagen mit besonderem Freizeitwert vorkommen. Verkehrlich ist die Gemeinde durch die Kreuzung der Bundesautobahn A 21 und der Bundesstraße B 430 am Nordrand des Gemeindegebiets gut angebunden. Neumünster, Plön und Bad Segeberg sind jeweils in rund 20 bis 25 Autominuten erreichbar, Kiel in etwa 35 Minuten, die Ostseestrände bei Scharbeutz und Lübeck in rund 45 Minuten.

Der historische Ortskern von Bornhöved rund um die Vicelinkirche St. Jacobi weist eine kleinteilige, teils bis ins 18. und 19. Jahrhundert zurückreichende Bebauung auf. Das Ortsentwicklungskonzept beschreibt diesen Bereich als dörflich und geschichtsträchtig, mit gemischter Nutzung aus Wohnen, kleinteiligem Handel und Dienstleistung. Für die Bewertung von Immobilien im Zentrum spielen daher Denkmalaspekte, Gebäudesubstanz und das städtebauliche Umfeld eine wichtige Rolle. Außerhalb des Kerns prägen Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser die Wohnquartiere. Die Siedlung Sanden im Norden ist durch einen Bebauungsplan (Bebauungsplan Nr. 19 "Siedlung Sanden") städtebaulich geordnet und weist überwiegend klassische Wohngebiete mit Einfamilienhausstruktur auf. Weitere Wohngebiete wurden nördlich des Kornkamps und westlich des Einkaufszentrums am Kieler Tor über den Bebauungsplan Nr. 22 entwickelt. Aktuell werden zusätzliche Bauflächen wie das Gebiet Himmelsblick über neue Bebauungspläne erschlossen. Die Gemeinde informiert hierzu regelmäßig auf den Seiten des Amtes Bornhöved. Für Gutachten und Kaufentscheidungen ist es wichtig, jeweils den passenden Bebauungsplan und dessen Festsetzungen zur zulässigen Nutzung, Geschosszahl, Dachform und überbaubaren Fläche heranzuziehen.

Neben der Straßenanbindung über A 21 und B 430 spielt der öffentliche Verkehr für die Bewertung von Wohnlagen in Bornhöved eine zentrale Rolle. Die Linie 410 verbindet Bornhöved (Haltestellen unter anderem Friedhof, Schulen, Adolfplatz) mit Wankendorf, Trappenkamp und Kiel. Die Linie 454 stellt Verbindungen in Richtung Bad Segeberg und Neumünster her. Die Haltestelle Adolfplatz fungiert dabei als zentrale Umsteigeposition innerhalb der Gemeinde. Ergänzend betreibt das Amt einen Bürgerbus, der insbesondere dienstags die einzelnen Ortsteile mit den Einkaufszentren und Arztpraxen in Bornhöved verbindet. Der Bürgerbus ist kostenfrei und verbessert vor allem für ältere Menschen und Haushalte ohne eigenes Auto die Erreichbarkeit innerhalb der Gemeinde. Für Immobilienbewertungen und Standortentscheidungen ist wichtig, wie weit eine Immobilie von den Hauptbushaltestellen entfernt liegt und wie häufig die Linien verkehren. Lagen im fußläufigen Umkreis von Haltestellen wie Adolfplatz oder den Schulstandorten sind im Vergleich zu abgelegenen Randlagen oft besser vermietbar und für Pendler attraktiver.

Die Bornhöveder Seenkette mit Bornhöveder See, Schmalensee und weiteren Gewässern ist ein prägendes Element für die Wohnqualität in der Gemeinde. Der Bornhöveder See nördlich von Bornhöved ist etwa 70 Hektar groß, bis zu 14,3 Meter tief und Teil des Naturparks Holsteinische Schweiz. Am Südufer befindet sich eine öffentliche Badestelle mit Steg, Liegewiese, Spielangeboten und einfacher Infrastruktur. Ein Teil des Umfelds steht als Landschaftsschutzgebiet "Bornhöveder Seenplatte auf dem Gebiet des Kreises Plön und die Alte Schwentine" unter Schutz. Dies sichert langfristig den landschaftlichen Charakter und die ökologische Qualität des Gebietes, kann aber auch planerische Einschränkungen für künftige Nutzungen und bauliche Erweiterungen mit sich bringen. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies, dass see- und naturnahe Lagen einen deutlichen Freizeit- und Erholungswert besitzen, gleichzeitig aber besonders sorgfältig im Hinblick auf Schutzgebiete, Baugrenzen und mögliche Nutzungseinschränkungen geprüft werden müssen. Ergänzend sollte immer überprüft werden, ob im relevanten Bereich Überschwemmungs- oder sonstige Gefahrenzonen ausgewiesen sind.

In Bornhöved bietet sich für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser überwiegend das Sachwertverfahren an, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten auch das Ertragswertverfahren. Klassische Vergleichspreise sind in kleineren Gemeinden oft weniger dicht belegt, sodass gutachterliche Anpassungen an Lage, Objektzustand und Grundstückseigenschaften besonders wichtig sind. Für eine fundierte Wertermittlung sollten immer die einschlägigen Bauleitpläne der Gemeinde herangezogen werden. Dazu gehören der Flächennutzungsplan sowie Bebauungspläne wie Nr. 19 (Siedlung Sanden), Nr. 22 (Bereich Kornkamp/Kieler Tor) und neuere Planungen wie Nr. 27. Sie legen fest, welche Nutzungen zulässig sind, welche bauliche Dichte möglich ist und ob besondere Vorgaben etwa zu Stellplätzen, Dachformen oder Grünflächen bestehen. Neben dem planungsrechtlichen Rahmen sind Mikrolagen entscheidend: Lärm- und Emissionsbelastungen durch A 21 und B 430, die Entfernung zu Bushaltestellen, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sowie die Nähe zu Seen und Freiflächen wirken sich auf Wohnqualität und Marktgängigkeit aus. Ergänzend sollten Eigentümerinnen und Eigentümer prüfen, ob Grundwasserstände, Altlasten oder sonstige Umweltrisiken im konkreten Bereich dokumentiert sind.