ImmobilienbewertungHenstedt Ulzburg 2025

Henstedt-Ulzburg liegt im Süden Schleswig-Holsteins, etwa 15 Kilometer nördlich der Hamburger Stadtgrenze an der Autobahn A7 und an den Schnellbahnlinien der AKN im HVV-Verbund. Die Gemeinde verfügt über rund 29.000 Einwohner und eine Fläche von knapp 40 km² und wird in der Landesplanung als Stadtrandkern erster Ordnung geführt, was ihre Funktion als Wachstumsstandort im Hamburger Umland unterstreicht. Die Großgemeinde wurde 1970 aus den bis dahin selbstständigen Dörfern Henstedt, Ulzburg und Götzberg gebildet. Hinzu kommen Ortsteile wie Rhen, Ulzburg-Süd, Westerwohld oder Beckershof. In Henstedt und Götzberg dominiert bis heute ein eher dörflicher Charakter mit aufgelockerter Bebauung aus Einfamilien- und Reihenhäusern, teils mit größeren Grundstücken. In Ulzburg-Mitte konzentrieren sich dagegen Einzelhandel, Dienstleistung und verdichtete Wohnformen einschließlich Geschosswohnungsbau. Rhen und Ulzburg-Süd sind vor allem durch Nachkriegs- und Siedlungsbau der 1950er bis 1970er Jahre geprägt; hier finden sich sowohl Reihenhaussiedlungen als auch punktuell Hochhäuser und Zeilenbauten. Für die Bewertung von Wohnimmobilien ist wichtig, diese unterschiedlichen Quartierscharaktere bei der Ableitung von Lage- und Nachfragefaktoren getrennt zu betrachten.

Verkehrlich ist Henstedt-Ulzburg über die Landesstraßen L 326 und L 75 sowie die nahe Anschlussstelle der A7 an das Autobahnnetz angebunden. Für Pendler besonders relevant sind die beiden AKN-Stationen Henstedt-Ulzburg und Ulzburg Süd, die über die HVV-Linien A1, A2 und A3 direkte Verbindungen Richtung Hamburg, Norderstedt und Neumünster bieten. Am Bahnhof Henstedt-Ulzburg halten werktags zahlreiche Züge; im Berufsverkehr werden dichte Takte angeboten. Mehrere regionale und städtische Buslinien verknüpfen die Ortsteile mit den Bahnhöfen und dem Umland. Dazu gehören unter anderem Linien von und nach Norderstedt sowie die Regionalbuslinie 7141, die den Bahnhof Bad Oldesloe mit der AKN-Station Henstedt-Ulzburg verbindet. Für die Immobilienbewertung wirken sich fußläufig erreichbare Haltepunkte und P+R-Angebote regelmäßig positiv auf die Marktfähigkeit aus, insbesondere bei Wohnungen und Reihenhäusern im Einzugsbereich der Bahnhöfe. Umgekehrt erfordern Wohnlagen an Hauptverkehrsachsen und in Bahnhofsnähe eine differenzierte Betrachtung von Lärm- und Verkehrsbelastung, etwa bei Objekten entlang der L 326 oder unmittelbar an Gleisanlagen.

Henstedt-Ulzburg besitzt ausgeprägte Grünzüge, die direkt in die Wohngebiete hineinreichen und für die Lagebewertung eine wichtige Rolle spielen. Hervorzuheben ist das Naturschutzgebiet Oberalsterniederung, das sich mit rund 900 Hektar entlang von Oberalster und Rönne von der Alsterquelle bei Henstedt-Rhen über Teile des Gemeindegebiets bis in die Nachbarorte erstreckt. Es ist eines der größten Naturschutzgebiete Schleswig-Holsteins und umfasst Feuchtwiesen, Moorreste und Auenwälder. Neben der Oberalsterniederung nennt die Gemeinde weitere zentrale Naherholungsräume wie den Grünzug Krambek, die Pinnauniederung, das Henstedter Moor sowie den Bürgerpark Beckersberg mit See und Naturbad. Diese Freiräume steigern die Wohnqualität insbesondere für Lagen, die fußläufig an Wege- und Grünnetze angebunden sind. In der Bewertungspraxis sind dabei zwei Aspekte zu beachten: Zum einen erhöht die Nähe zu Naturschutz- und Landschaftsschutzgebieten meist die Nachfrage nach Einfamilien- und Reihenhäusern. Zum anderen können Nutzungsbeschränkungen, erhöhte Anforderungen an Artenschutz oder Wasserhaushalt sowie mögliche Einschränkungen bei Erweiterungs- und Neubauten auftreten, wenn Grundstücke an geschützte Flächen angrenzen.

Der Wohnungsbestand in Henstedt-Ulzburg ist stark von der Wachstumsphase ab den 1950er Jahren geprägt. In Ulzburg, Ulzburg-Süd und auf dem Rhen entstanden große Neubausiedlungen, häufig in Form von Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern und Zeilenbauten der 1960er und 1970er Jahre. In Henstedt und Götzberg finden sich daneben ältere Bauernhäuser und Dorfstrukturen, in denen sukzessive nachverdichtet und modernisiert wurde. Bei Bestandsimmobilien sind die typischen Schwachstellen dieser Baualtersklassen zu prüfen: Dämmstandard der Gebäudehülle, alte Fenster, Dachaufbauten, Leitungen sowie der Sanierungsstand der Heizungsanlagen. In einigen Quartieren treten noch Ölheizungen oder ältere Gasthermen auf, deren Austauschpflicht bzw. Wirtschaftlichkeit in die Bewertung einfließen sollte. Planungsrechtlich sind für Umbau, Anbau oder Neubau die einschlägigen Bebauungspläne und örtlichen Satzungen maßgeblich. Bebauungspläne werden von der Gemeinde als Satzung beschlossen und sind über das Bürgerinformationssystem abrufbar. Ergänzend existieren weitere Ortsrechtregelungen, etwa zu Baumschutz oder Erschließungsbeiträgen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser dominiert bei der Verkehrswertermittlung regelmäßig das Vergleichswertverfahren, während bei vermieteten Reihen- und Mehrfamilienhäusern der Ertragswert im Vordergrund steht und der Sachwert häufig zur Plausibilisierung herangezogen wird. Lageunterschiede zwischen den Ortsteilen sowie der Abstand zu den AKN-Haltepunkten sollten dabei systematisch berücksichtigt werden.