ImmobilienbewertungBrachttal 2025

Brachttal besteht offiziell aus Schlierbach, Hellstein, Neuenschmidten, Spielberg, Udenhain und Streitberg; die sechs früheren Gemeinden wurden 1974 zur heutigen Kommune zusammengelegt. Namensgeber ist die Bracht, ein Bach, der quer durch das Gemeindegebiet läuft und dem Tal seinen Charakter gibt. Unten im Tal: Schlierbach und Hellstein mit Bachauen und dichter Bebauung. Oben: Spielberg, Streitberg und Udenhain auf der Spielberger Platte, einer offenen Hochlage des südlichen Vogelsbergs mit Wind und Fernsicht. Der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über Linien der Regionalverkehr Main-Kinzig GmbH im RMV-Verbund; Haltepunkte heißen z.B. „Brachttal-Hellstein Alte Schule“, „Brachttal-Spielberg Kirche“ oder „Brachttal-Neuenschmidten Feldstraße“. Das sind reale Dorthaltestellen, nicht Park-and-Ride-Stationen am Rand.

Typisch für Brachttal sind gewachsene Hofreiten und Ein- bis Zweifamilienhäuser rund um historische Dorfkerne. Ein Beispiel: die frühere „Alte Schule“ in Udenhain (Schulstraße 8), die heute als Gemeindebücherei dient und damit zeigt, dass alte Substanz meist weitergenutzt statt abgerissen wird. Die Gemeinde führt für alle Ortsteile eigene Bebauungspläne. Darin steht, welche Nutzung als allgemeines Wohngebiet zulässig ist, wie Dachformen und Anbauten auszusehen haben und wo Stellplätze liegen sollen. Wer kaufen oder mieten will, sollte diese Vorgaben, den Zustand der Gebäudehülle (Fenster, Dach, Fassade) und frühere An- oder Umbaumaßnahmen prüfen, bevor man sich festlegt. Das spart spätere Konflikte mit Bauamt oder Nachbarschaft.

Warum die Lage im Ortsteil den Gutachter interessiert: In Schlierbach oder Hellstein stehen dichte Reihen ähnlicher Wohnhäuser sowie ehemalige Lehrer- und Handwerkerhäuser um Schule und Rathaus. Dort kann das Vergleichswertverfahren funktionieren, weil sich Objekte in Größe, Bauart und Nutzung ähneln. Auf der Spielberger Platte mit Spielberg, Streitberg oder Udenhain findest Sie hingegen größere Hofstellen, Scheunen, Misch- und Resthöfe, teils mit sehr individuellem Grundstückszuschnitt. Hier wird häufig ein Sachwertansatz plus Bodenwert genutzt; Vermietungsobjekte können zusätzlich über Ertragswert betrachtet werden. Die Hauptsatzung weist jeden Ortsteil als eigenen Ortsbezirk mit Ortsbeirat aus – die Gemeinde erkennt diese Unterschiede also offiziell an, was Sie im Verhandlungsgespräch offensiv nutzen solltest.

bevor Sie unterschreibst, Mikrolage checken: 1) Wasser und Bodenfeuchte. Das Hessische Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie ordnet die Bracht mit Zuflüssen wie Reichenbach, Sotzbach und Struth dem Hochwasserrisikogebiet „Kinzig“ zu. In Tallagen (z.B. um Schlierbach und Hellstein) unbedingt klären, wie das Grundstück bei Starkregen steht und ob Keller oder Hofflächen jemals vollgelaufen sind. 2) Erreichbarkeit ohne Auto. Die Linien MKK-73 / MKK-76 bedienen Haltestellen wie „Brachttal-Spielberg Kirche“, „Brachttal-Hellstein Alte Schule“ oder „Brachttal-Neuenschmidten Feldstraße“ und fahren auch klassische Schulfahrten. wenn Sie Kinder hast oder auf Bus-Pendel setzt, misst Sie den Fußweg dorthin, nicht die Luftlinie.