ImmobilienbewertungBreuna 2025

Die Gemeinde Breuna liegt westlich von Kassel im Norden Hessens und setzt sich aus den Ortsteilen Breuna, Wettesingen, Oberlistingen, Niederlistingen und Rhöda zusammen. Oberlistingen wird als Dorf im Naturpark Habichtswald im nordhessischen Bergland beschrieben, während Wettesingen sich als Bioenergiedorf präsentiert: Eine lokale Energiegenossenschaft organisiert Strom- und Nahwärmeversorgung auf Basis erneuerbarer Quellen. Die Gemeinde betont zudem die Bedeutung des öffentlichen Nahverkehrs: Breuna stellt Fahrpläne des Nordhessischen VerkehrsVerbunds bereit, unter anderem für die Buslinie 120 (Wolfhagen – Breuna – Warburg) und die Linie 130 (Hofgeismar – Niedermeiser – Breuna – Oberelsungen), die die Ortsteile an umliegende Zentren anbinden.

Für Käuferinnen und Käufer versus Mieterinnen und Mieter ist wichtig, wie typisch das Gebäude für den jeweiligen Ortsteil ist. Niederlistingen wird von einer klassizistischen Saalkirche von 1821 geprägt, die laut Gemeinde als Teil eines gewachsenen Ortsbilds gilt. Oberlistingen grenzt direkt an die Bundesstraße 7; laut Gemeinde existiert dort derzeit kein ausgewiesenes Baugebiet, und neue Flächen können wegen der Aufnahme in das Programm „Dorfentwicklung“ des Landes Hessen frühestens ab dem Jahr 2024 entstehen. Das heißt in der Praxis: Vor dem Kauf immer den aktuellen Bebauungsplan sowie örtliche Gestaltungsvorgaben der Gemeinde Breuna prüfen und klären, ob ein Anschluss an bestehende Nahwärme- oder Quartierskonzepte vorgesehen ist.

Bewertung in Breuna funktioniert sauber nur, wenn man die Lageebene sehr fein auflöst. Für Einfamilienhäuser und Hofstellen im Bestand bietet sich das Sachwertverfahren an, weil der Gebäudekörper, der bauliche Zustand und Modernisierungen (Dach, Fenster, Heizung) dominieren. Bei vermieteten Objekten oder Mischnutzungen im Ortskern kommt zusätzlich das Ertragswertverfahren ins Spiel. Unbebaute Grundstücke oder Flächen, die nach einem gültigen Bebauungsplan bebaubar sind, werden eher über Vergleichswerte argumentiert. Wichtig ist dabei, Ortsteile nicht zu vermischen: Ein Gutachten sollte klar benennen, in welchem Ortsteil das Objekt liegt und ob es im historischen Ortskern oder am Ortsrand steht, statt pauschal von „Breuna“ zu sprechen.

Mikrolage entscheidet in Breuna oft über Alltagstauglichkeit. Erstens: Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr des Nordhessischen VerkehrsVerbunds (NVV)? Die Fahrpläne für die Buslinien 120 und 130 nennen konkrete Haltestellen wie „Breuna, Wolfhager Straße“, „Breuna, Am Braunsberg“ oder „Breuna-Wettesingen, Obere Straße“, über die Verbindungen in Richtung Wolfhagen, Warburg und Hofgeismar laufen. Zweitens: Liegt das Objekt in einem engen historischen Ortskern mit gewachsener Bebauung oder eher an einer Randlage in unmittelbarer Feldflur, wo Zufahrten, Stellplätze und Nebengebäude eine größere Rolle spielen? Wer diese Punkte dokumentiert – ÖPNV-Haltestelle plus unmittelbares Wohnumfeld – hat später bei Finanzierung, Gutachten und Wiederverkauf klarere Argumente.