ImmobilienbewertungChiemsee 2025

Die Gemeinde Chiemsee im Landkreis Rosenheim in Bayern umfasst die drei Inseln Fraueninsel, Herreninsel und Krautinsel im See, wobei See‑Flächen nicht zum Gemeindegebiet zählen. Die Verwaltung gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Verwaltungsgemeinschaft Breitbrunn a. Chiemsee. Straßen‑ oder Autoverkehr ist auf den Inseln grundsätzlich untersagt, was die Struktur wesentlich prägt.

In Chiemsee ist vor allem der Bestand historischer Gebäude relevant: etwa Klosteranlagen auf der Fraueninsel und Schlossanlagen auf der Herreninsel. Da der Zugang grundsätzlich nur über Wasser oder den Fährverkehr möglich ist, gelten praktische Aspekte wie Fähranbindung oder Boots‑Logistik als wichtige Prüfungspunkte. Zudem liegt die Gemeinde im Landschaftsschutzgebiet Chiemsee‑Schutzverordnung Landschaftsschutzgebiet („Schutz des Chiemsees, seiner Inseln und Ufergebiete“) – bauliche Veränderungen können daher Besonderheiten unterliegen.

Zur Bewertung von Immobilien in Chiemsee bietet sich das Sachwert‑ oder Vergleichsverfahren an: Die kleinen Grundstücksgrößen und die Tatsache, dass die Gemeinden nur auf Inseln liegen, erzeugen eine hohe Lokalkomplexität. Eine genaue Analyse sollte berücksichtigen, ob ein Ensemble‑ oder Denkmalschutz vorliegt (z. B. Klosteranlage oder Schlossbau). Instrumente wie der Bebauungsplan der Gemeinde sind zu prüfen. In der Praxis bedeutet das: Jede Einzelimmobilie muss unter Berücksichtigung der besonderen Erschließung über Wasser oder Fähre bewertet werden, was Standardbewertungen erschwert.

• Vorhandensein eines Fähr‑ oder Boots‑Anlegers auf der Insel (z. B. bei Fraueninsel) – wichtige Erschließungsfaktoren
• Lage innerhalb des Landschaftsschutzgebiets („Schutz des Chiemsees …“) und die damit verbundenen Anforderungen an Bauleitpläne bzw. Nutzungen. Eine Wohnung oder Immobilie auf der Insel unterscheidet sich in Erschließung und Alltag grundlegend von klassischen Lagen – diese Faktoren fließen zwingend in die Bewertung ein