ImmobilienbewertungDormagen 2025

Dormagen liegt linksrheinisch im Rhein-Kreis Neuss zwischen Köln und Düsseldorf und zählt rund 65.000 Einwohnerinnen und Einwohner in 16 Stadtteilen. In Dormagen-Mitte und Horrem dominieren dichtere, städtische Wohnstrukturen mit Mehrfamilienhäusern und gemischten Nutzungen. Rheinfeld und Zons sind durch die Nähe zum Rhein geprägt, während Straberg, Delhoven, Gohr oder Ückerath eher dörfliche, von Ein- und Zweifamilienhäusern bestimmte Lagen bieten. Stürzelberg und Rheinfeld profitieren von der Rheinnähe und Blickbeziehungen zum Fluss, verbunden mit Themen wie Deichsicherheit und Hochwasser. Der großflächige CHEMPARK im Süden und Osten des Stadtgebietes ist ein bedeutender Arbeitgeber und beeinflusst insbesondere die Nachfrage nach Wohnraum in den angrenzenden Stadtteilen. Für die Immobilienbewertung ist es daher sinnvoll, Stadtteile und selbst Teilbereiche (rheinnahe Lagen, Innenstadtnähe, Dorfränder) klar voneinander zu unterscheiden.

Für die Bewertung von Wohnlagen in Dormagen ist die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr ein zentraler Faktor. Die S-Bahn-Linie S11 verbindet Dormagen im Taktverkehr mit Düsseldorf, Neuss, Köln und Bergisch Gladbach. Im Stadtgebiet werden unter anderem die Stationen Dormagen, Dormagen Chempark und Dormagen Nievenheim bedient. Ergänzt wird dies durch ein Busnetz mit Querverbindungen in die Stadtteile und ins Umland. Lagen in fußläufiger Distanz zu den S-Bahn-Stationen sind insbesondere für Pendlerinnen und Pendler in Richtung Köln und Düsseldorf attraktiv und werden am Markt häufig mit Aufschlägen honoriert. Umgekehrt sind peripher gelegene Wohnlagen ohne direkte Schienenanbindung stärker vom Pkw abhängig, was sich bei der Bewertung beispielsweise über höhere Mobilitätskosten oder eingeschränkte Zielgruppen niederschlagen kann.

Der Rhein und die Auenlandschaften prägen insbesondere die Stadtteile Zons, Stürzelberg und Rheinfeld. Zwischen Zons und Stürzelberg liegt das Naturschutzgebiet Zonser Grind, eine großflächige Rheinaue mit hohem ökologischen Wert. In der Nähe von Schutzgebieten können sich Nutzungsbeschränkungen, besondere Anforderungen an Eingriffe in Natur und Landschaft oder erhöhte naturschutzfachliche Begleitpflichten ergeben. Zugleich steigern Landschaftsbezug und Erholungsqualität oft die Wohnattraktivität. Für alle rhein- und auennahen Lagen sollte zusätzlich die Hochwassergefährdung geprüft werden. Das Land NRW stellt hierfür Gefahren- und Risikokarten sowie Kommunensteckbriefe zur Verfügung; die Stadt Dormagen integriert Hochwasser-Risikogebiete (etwa HQextrem) zudem in ihre Flächennutzungs- und Schutzgutkarten. Bei der Bewertung von Bestands- und Neubauvorhaben sind diese Karten ebenso wie Deichlagen und eventuelle Nutzungsbeschränkungen in Überschwemmungsgebieten zu berücksichtigen.

In Dormagen kommen – wie in vielen Kommunen – je nach Objektart vor allem Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren zum Einsatz. Ein- und Zweifamilienhäuser in den dörflichen Lagen werden häufig über Vergleichs- oder Sachwerte hergeleitet, Mehrfamilienhäuser mit Mieteinnahmen eher über den Ertragswert. Eine Besonderheit ist der denkmalrechtlich geschützte Bereich der Altstadt Zons: Der historische Ortskern mit Stadtmauer, Befestigungsanlagen und angrenzenden Bereichen ist durch eine eigene Denkmalbereichssatzung geschützt. Fassadenänderungen, Fenstertausch, Dacherneuerungen oder Umbauten müssen hier frühzeitig mit der Unteren Denkmalbehörde abgestimmt werden und können Kosten, Restnutzungsdauer sowie Marktfähigkeit deutlich beeinflussen. Ergänzend stellt die Stadt Dormagen Bebauungspläne und den Flächennutzungsplan mit Umweltbericht online bereit. Für eine fundierte Bewertung sollten Bauakte, Denkmalschutzstatus, Baulasten, Planungsrecht und etwaige Restriktionen aus Umwelt- und Risikokulissen (Hochwasser, Störfallbetriebe im Umfeld des CHEMPARK) zusammen betrachtet werden.