ImmobilienbewertungViersen 2025

Viersen gliedert sich in die vier Stadtbezirke Alt-Viersen, Dülken, Süchteln und Boisheim mit zahlreichen Ortsteilen, die sich in Dichte, Bebauung und Preisniveau deutlich unterscheiden. Alt-Viersen bildet mit Stadtmitte, Beberich, Bockert, Hamm, Rahser, Ummer und weiteren Quartieren das größte zusammenhängende Wohngebiet; hier reicht das Spektrum von dichterer Blockrandbebauung und Mehrfamilienhäusern rund um den Kern bis zu von Einfamilienhäusern geprägten Lagen an der Stadtgrenze. Dülken mit historischer Altstadt und Ortsteilen wie Bistard, Hausen oder Mackenstein weist eine Mischung aus Altbausubstanz, Nachkriegsreihenhäusern und kleinteiligen Einfamilienhausgebieten auf, was je nach Straßenzug zu deutlich unterschiedlichen Marktwerten führen kann. Der Stadtbezirk Süchteln ist rund um den alten Ortskern und entlang der Niers eher kleinstädtisch geprägt, während Richtung Süchtelner Höhen und Hoher Busch lockere Wohngebiete mit viel Grün und Einfamilienhäusern dominieren. Boisheim mit Sittard und Lind ist deutlich ländlicher und weist eher dörfliche Strukturen mit teils großen Grundstücken und landwirtschaftlich geprägten Randlagen auf. Für die Bewertung einer Immobilie ist es deshalb wichtig, den jeweiligen Stadtbezirk und Ortsteil nicht nur namentlich, sondern auch hinsichtlich Bebauungsstruktur, Nachfrage und Umfeld (Schulen, Infrastruktur, Grünzüge) einzuordnen.

Die Verkehrsanbindung ist für die Marktgängigkeit von Wohnungen und Häusern in Viersen ein zentraler Werttreiber. Über die Bahnhöfe Viersen, Dülken und Boisheim bestehen regionale Schienenverbindungen unter anderem in Richtung Mönchengladbach, Düsseldorf und Venlo, ergänzt um zahlreiche Buslinien mit Knotenpunkten am Viersener und Dülkener Busbahnhof sowie am Busbahnhof Süchteln. Für viele Pendlerinnen und Pendler sind zudem die Autobahnen A52 und A61 entscheidend, die das Stadtgebiet an die Oberzentren am Rhein und an die niederländische Grenze anbinden; Lagen mit schneller Auffahrt, aber ausreichendem Abstand zur Lärmbelastung sind hier besonders gefragt. In innerstädtischen Quartieren rund um die Bahnhöfe und Busknoten überwiegt der Mehrfamilienhausbestand mit tendenziell höherer Nachfrage nach Mietwohnungen, während in Randlagen mit schwächerem ÖPNV-Angebot eher eigengenutzte Einfamilienhäuser dominieren. Bei der Bewertung sollte daher geprüft werden, wie schnell der nächstgelegene Bahnhof oder Busknoten erreichbar ist, ob es Direktverbindungen zu wichtigen Arbeitsstandorten gibt und ob die Lage durch Bahnverkehr oder Hauptverkehrsstraßen überdurchschnittlich lärmbelastet ist.

Der kommunale Wohnungsmarktbericht und aktuelle Angebotsdaten zeigen, dass Viersen im Vergleich zu den Großstädten der Region ein moderates Preisniveau aufweist, gleichzeitig aber deutliche Unterschiede zwischen den Teilmärkten bestehen. Eigentumswohnungen werden im Mittel mit rund 2.400 Euro pro Quadratmeter angeboten, mit deutlich höheren Werten für sanierte Altbauwohnungen und Neubauprojekte in nachgefragten Lagen von Alt-Viersen, Dülken und Süchteln sowie niedrigeren Preisen für unsanierte Bestände in weniger gefragten Straßenzügen oder Randlagen. Ein- und Zweifamilienhäuser bewegen sich im Angebot oft um 3.000 Euro pro Quadratmeter, wobei freistehende Häuser mit größeren Grundstücken, insbesondere in guten Randlagen nahe Süchtelner Höhen oder in ruhigen Bereichen von Beberich, Bockert oder Ummer, deutlich höhere Kaufpreise erzielen können als einfache Reihenhäuser in dichter bebauten Quartieren. Auf dem Mietmarkt liegen die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen im Bereich von etwa 8,50 Euro pro Quadratmeter, mit günstigeren Bestandsmieten insbesondere in älteren Häusern und höheren Mieten für modernisierte oder barrierearme Wohnungen. Für eine fundierte Immobilienbewertung müssen diese groben Niveaus immer mit objektbezogenen Faktoren wie Baujahr, Modernisierungsstand, energetischer Qualität, Stellplatzsituation und Grundstücksgröße abgeglichen werden; parallel sind der örtliche Bodenrichtwert, Vergleichskaufpreise der letzten Jahre und gegebenenfalls Ertragskennziffern in stark vermietungsorientierten Lagen heranzuziehen.

Die Lage zwischen Süchtelner Höhen, Niersniederung und mehreren Schutzgebieten ist ein prägendes Merkmal des Wohnstandorts Viersen. Die Süchtelner Höhen mit dem Naherholungsgebiet Hoher Busch, der Irmgardiskapelle und dem Wildgehege bieten eine hohe Freizeitqualität und machen angrenzende Wohnlagen attraktiv, insbesondere für Familien und Naturorientierte. Gleichzeitig liegen im Stadtgebiet und unmittelbaren Umland mehrere Natur- und Landschaftsschutzgebiete wie etwa Dielsbruch, Dilborner Benden oder Raderveekes Bruch, die Teil größerer Schutzraumverbunde im Kreis Viersen sind; hier gelten erhöhte Anforderungen an Eingriffe und teilweise Einschränkungen bei baulichen Entwicklungen. Für Immobilien in unmittelbarer Nähe zu solchen Flächen wirken sich der Blick ins Grüne, geringere Nachverdichtungsmöglichkeiten und ein höherer Freizeitwert oft wertsteigernd aus, während Auflagen aus Naturschutz- oder Landschaftsschutzrecht zusätzliche Abstimmungen und potenziell höhere Planungskosten bedeuten können. Bei Bau- oder Erweiterungsvorhaben sowie bei der Bewertung größerer Grundstücke sollte daher immer geprüft werden, ob das Objekt in oder am Rand eines Schutzgebiets liegt, ob Grundwasser- oder Überschwemmungsaspekte relevant sind und welche Festsetzungen in Bebauungsplänen oder im Flächennutzungsplan gelten; hier sind die Unterlagen der Stadt Viersen und der Umwelt- und Naturschutzbehörden maßgeblich.