ImmobilienbewertungDuelmen 2025

Die Stadt Dülmen im Kreis Coesfeld liegt im Regierungsbezirk Münster im Bundesland Nordrhein-Westfalen und umfasst die sieben Ortsteile Dülmen-Stadt, Kirchspiel Dülmen, Buldern, Hausdülmen, Hiddingsel, Merfeld und Rorup. Westlich des Ortsteils Merfeld befindet sich das Naturschutzgebiet Merfelder Bruch, welches Teil der Stadt Dülmen ist und unter Schutz steht. Verkehrstechnisch ist der Bahnhof Bahnhof Dülmen wichtiger Knotenpunkt: Hier kreuzen sich die Bahnstrecken Essen-Münster und Dortmund-Enschede.

Beim Immobilienerwerb oder der Miete in Dülmen empfiehlt sich ein Blick auf den Bestand und die Entwicklung der Bebauungs- und Flächennutzungspläne: So bietet die Stadtverwaltung sämtliche Bauleit- und Bebauungspläne zur Einsicht an. Eigentümern und Mietern bleibt damit ersichtlich, in welchen Bereichen sich städtebauliche Veränderungen abzeichnen. In Bezug auf Natur und Risiko kann das nahegelegene Naturschutzgebiet Merfelder Bruch als Schutzraum gewertet werden – zugleich sollte geprüft werden, ob Grundstücke in der Nähe von Freiflächen von Nutzungs- oder Bebauungsvorgaben betroffen sind. Für Mikrolagen kann insbesondere relevant sein, ob eine Immobilie in Ortsnähe zu Wald, Heide oder Wind-/Naturzonen steht.

Zur Bewertung von Immobilien in Dülmen eignen sich klassische Verfahren wie der Vergleichs- oder Sachwertmethode, ergänzt durch ortsspezifische Besonderheiten: So sind aufgrund der kleinteiligen Struktur – mehrere Ortsteile mit unterschiedlich geprägtem Wohnumfeld – Lagenvergleich und Typisierung (z. B. Altbau vs. Neubau) besonders relevant. Auch die Nähe zum Bahnhof Dülmen oder die Anbindung mit Regionalzügen sollten bei Wertansätzen berücksichtigt werden. Ein Hinweis: In Dülmen existieren viele rechtskräftige Bebauungspläne mit definierten Nutzungsfestsetzungen, was für eine verlässliche Bewertung spricht.

• Prüfen Sie, ob das Objekt im Ortsteil Merfeld und damit nahe dem Naturschutzgebiet Merfelder Bruch liegt — das kann Einfluss auf Wohnerlebnis und Nutzung haben. • Achten Sie auf die Lage zum Bahnhof Dülmen und zur P+R-Anlage bzw. Fahrrad­parkhaus, da Mobilität ein Standortfaktor in Dülmen ist. • Blicken Sie auf Bebauungsplan-Festsetzungen (z. B. Nr. 246 „Heidelohstraße“) vor Ort – oft finden sich Hinweise zu Ausnahmen oder Nutzung-Rahmen