ImmobilienbewertungEhringshausen 2025

Ehringshausen liegt im mittelhessischen Lahn-Dill-Kreis im Tal der Dill zwischen Wetzlar und Herborn. Die Großgemeinde erstreckt sich durch die Täler von Dill und Lemp und umfasst neun Ortsteile: Breitenbach, Daubhausen, Dillheim, Dreisbach, Ehringshausen, Greifenthal, Katzenfurt, Kölschhausen und Niederlemp. Der Hauptort Ehringshausen und der dicht angrenzende Ortsteil Dillheim bilden heute den größten zusammenhängenden Siedlungsschwerpunkt. Verkehrlich ist Ehringshausen über die Bundesautobahn 45 mit einer eigenen Anschlussstelle sowie die nahezu parallel verlaufende Bundesstraße 277 angebunden, die durch Katzenfurt, Dillheim und Ehringshausen führt. Damit sind sowohl das Wetzlarer Kreuz als auch Herborn in kurzer Fahrzeit erreichbar. Im Schienenverkehr liegt Ehringshausen an der Bahnstrecke Siegen–Gießen. Der Bahnhof „Ehringshausen (Kr Wetzlar)“ gilt als wichtiger Unterwegsbahnhof zwischen Wetzlar und Herborn; hier hält stündlich der Mittelhessen-Express (RB 40) Richtung Dillenburg und Frankfurt. Ergibt sich im Fahrplan ergänzend ein Halt des Main-Sieg-Express (RE 99), profitieren Pendler von schnelleren Direktverbindungen ins Rhein-Main-Gebiet. Der zweite Bahnhof der Gemeinde befindet sich im Ortsteil Katzenfurt. Für die Bewertung von Lagen ist der Abstand zur A45, zu den Bahnhöfen und zur B 277 entscheidend: Bereiche direkt an Autobahn, Bahntrasse oder Bundesstraße können deutliche Lärmimmissionen aufweisen, während rückwärtige Wohnlagen in den Seitentälern oder am Ortsrand von Greifenthal und Breitenbach oft ruhiger sind.

Der Altbestand in Ehringshausen zeigt sich klassisch mittelhessisch: Rund um die Wehrkirche am Kirchberg im Kernort finden sich ältere, häufig in Massiv- oder Fachwerkausführung errichtete Häuser. Diese Gebäude entsprechen energetisch meist nicht dem heutigen Standard; bei einem Kauf sind Dach, Dämmung, Feuchteschutz, Statik und Leitungen im Detail zu prüfen und mögliche denkmalschutzrechtliche Auflagen zu berücksichtigen. Parallel entwickelt die Gemeinde laufend neue Wohngebiete per Bebauungsplan. Im Ortsteil Ehringshausen ist insbesondere das Gebiet „Auf den Röden“ zu nennen, das im Zuge innerörtlicher Nachverdichtung teilweise neu geordnet wird. Eine Bebauungsplanänderung sieht hier die Umwidmung bisheriger Grünflächen in Baugrundstücke vor, was das Angebot an Bauplätzen nahe dem Ortskern erweitert. Im Ortsteil Kölschhausen wird mit dem Bereich „Am Mühlrain“ ein weiteres Baugebiet mit begleitender Änderung des Flächennutzungsplans entwickelt, einschließlich eines neuen Feuerwehrstandorts für den nördlichen Schutzbereich der Ortsteile Kölschhausen, Dreisbach und Breitenbach. Die Gemeinde weist freie, gemeindeeigene Bauplätze und Bebauungspläne auf ihrer Website aus. Für Käuferinnen und Käufer ist ein Blick in die Bebauungsplanung Pflicht: Festsetzungen zu Traufhöhe, Dachform, Stellplätzen oder Grünordnungsmaßnahmen wirken sich unmittelbar auf Bebauungskosten und Nutzung aus. In gewachsenen Gebieten wie Dillheim am Hang oder Dreisbach im Tal des Amstelbachs stehen eher Ein- und Zweifamilienhäuser mit größeren Gärten, während im Umfeld des Bahnhofs dichter bebaute Quartiere mit Mehrfamilienhäusern und gemischten Nutzungen vorkommen.

Im Kaufsegment sind in Ehringshausen vor allem freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in den Ortsteilen sowie Reihen- und Doppelhäuser in Neubaugebieten relevant. Die internalen Angebotsauswertungen zeigen für Häuser im Jahr 2025 mittlere Quadratmeterpreise im Bereich von gut 2.500 €/m², während Eigentumswohnungen im Schnitt etwas günstiger liegen. Höhere Werte treten insbesondere in gut angebundenen Lagen nahe Bahnhof und B 277 oder in gefragten Neubaugebieten auf. Auf dem Mietmarkt dominieren klassische Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern rund um den Kernort und entlang der Dillniederung. Die angebotenen Mieten bewegen sich überwiegend im mittleren einstelligen bis unteren zweistelligen Bereich pro Quadratmeter. Günstigere Mieten finden sich eher in älteren Bestandsgebäuden mit Sanierungsbedarf oder in weniger zentralen Ortsteilen; modernisierte Wohnungen mit guter ÖPNV-Anbindung und Stellplätzen können deutlich darüber liegen. Für Vermieterinnen und Vermieter ist wichtig zu unterscheiden, ob die Nachfrage eher aus lokalen Haushalten oder aus Pendlern Richtung Wetzlar, Gießen und Rhein-Main-Gebiet stammt. Bahnhofsnahe Lagen in Ehringshausen und Katzenfurt, Anbindungen an die A45 sowie kurze Wege zum Gewerbe in der Region wirken tendenziell wertstabilisierend. Umgekehrt können Lärm, eingeschränkte Stellplatzsituation oder Hochwasserauflagen die Vermietbarkeit einschränken.

Für die Wertermittlung in Ehringshausen kommen die in Deutschland üblichen Verfahren zum Einsatz. Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern in den Ortsteilen, zum Beispiel in Dillheim am Hang oder in Dreisbach im Tal des Amstelbachs, wird häufig der Sachwert nach Bewertungsgesetz herangezogen, ergänzt um marktangepasste Zu- und Abschläge. Bei Reihen- und Doppelhäusern in klar strukturierten Neubaugebieten mit ausreichend Vergleichsobjekten bietet sich der Vergleichswert an. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, etwa in Bahnhofsnähe, steht der Ertragswert und damit die nachhaltig erzielbare Miete im Vordergrund. Die Gemeinde lässt für Bauleitplan- und Bodenordnungsverfahren Gutachten nach § 194 BauGB beim Gutachterausschuss des Lahn-Dill-Kreises erstellen. Dieser Gutachterausschuss ist auch für die Ableitung marktkonformer Bodenrichtwerte zuständig. Eigentümerinnen und Eigentümer können Bodenrichtwerte für ihre Adresse über das landesweite Informationssystem BORIS Hessen abrufen; dort werden zonenscharfe Richtwerte, Stichtage und Nutzungsarten dokumentiert. Daneben existieren private Portale, die aus Angebotsdaten Durchschnittswerte für Grundstücke und Bodenrichtwerte veröffentlichen. Diese können einen ersten Eindruck geben, ersetzen aber nicht die offiziellen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse. Für eine konkrete Bewertung in Ehringshausen sollten neben Bodenrichtwert und Bewertungsverfahren stets die Mikrolage (Ortsteil, Hanglage, Verkehrsanbindung), das Baujahr, der energetische Zustand, eventuelle Denkmalschutzauflagen und mögliche Hochwasser- oder Lärmbetroffenheiten einfließen. Ohne diese Faktoren drohen Fehleinschätzungen, insbesondere in heterogenen Bestandsgebieten.

Neben der groben Lage im Dill- und Lemptal sind in Ehringshausen die Mikrolagen entscheidend. Dreisbach ist laut Gemeinde der nördlichste Ortsteil im Tal des Amstelbachs; hier dominieren eher ländliche Strukturen, kleinteilige Wohnbebauung und größere Gärten. Dillheim ist praktisch mit dem Kernort verwachsen und profitiert von der Nähe zu Bahnhof, Einkaufsmöglichkeiten und sozialen Einrichtungen. Greifenthal und Breitenbach liegen höher und etwas abseits der Hauptverkehrsachsen, was tendenziell ruhigere, aber fahrwegintensivere Wohnlagen ergibt. Besonderes Augenmerk sollten Käuferinnen und Käufer auf Liegenschaften in der Dillniederung richten. Die Gemeinde dokumentiert die Hochwasserhistorie und Flussverlagerungen der Dill in Ehringshausen. Grundstücke unmittelbar am Fluss oder in ehemaligen Überflutungsbereichen sollten auf frühere Hochwasserspuren, Aufschüttungen, bestehende Schutzanlagen und eventuelle Auflagen aus Hochwasserschutzkonzepten geprüft werden. Dies kann bauliche Nutzbarkeit, Versicherbarkeit und Wertansätze beeinflussen. Parallel wirkt sich die Infrastrukturentwicklung aus: Umfangreiche Brücken- und Straßenbaumaßnahmen an der A45 sowie Projekte im Bereich der Landes- und Kreisstraßen führen zeitweise zu Beeinträchtigungen, können langfristig aber Verkehrssicherheit und Lärmschutz verbessern. In Katzenfurt wurde etwa die Mühlgrabenbrücke erneuert, und im Bereich zwischen Herborn-Süd, Raststätte Katzenfurt und Anschlussstelle Ehringshausen werden Talbrücken neu gebaut. Solche Maßnahmen können temporär die Wohnqualität mindern, mittelfristig aber den Standort stärken. In der Praxis empfiehlt sich daher bei jeder Immobilie in Ehringshausen ein Lageabgleich mit Hochwasser- und Lärmkarten sowie eine Prüfung der örtlichen Bauleitplanung. Nur so lassen sich Chancen – etwa gute ÖPNV-Erreichbarkeit – und Risiken wie Lärm- oder Hochwasserbetroffenheit transparent in die Bewertung einbeziehen.