ImmobilienbewertungEllhofen 2025

Ellhofen liegt im Tal der Sulm; natürliche Bezugsräume sind das Weinsberger Tal und die angrenzenden Löwensteiner Berge. Offiziell sind keine eigenständigen Ortsteile ausgewiesen. Für den ÖPNV wichtig: die Stadtbahnlinie S4 hält an den Haltestellen „Ellhofen Bahnhof“ und „Ellhofen Gewerbegebiet“, zusätzlich verkehrt die Regionalbus-Linie 632.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kompakte Mehrfamilienbauten. Prüfen Sie Baualter und energetische Standards objektbezogen; Sanierungs- und Dämmzustände variieren stark. Wegen der Tallage sind Überschwemmungsgefahrenkarten ein sinnvoller Einstieg in die Risikoabschätzung; die amtliche LUBW-Karte zeigt über die Auswahl der Gemeinde potenzielle Überflutungsbereiche entlang von Gewässern. Für baurechtliche Rahmenbedingungen sind die örtlichen Bebauungspläne maßgeblich.

Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen eignet sich typischerweise das Vergleichswertverfahren; bei kleineren Mietobjekten kann das Ertragswertverfahren zweckmäßig sein. Bei individuellen Gebäuden mit abweichenden Standards liefert das Sachwertverfahren robuste Anhaltspunkte. Lokal relevant sind die kleinteilige Parzellierung und der Übergang zwischen Tal- und Hanglagen; diese beeinflussen Belichtung, Aussicht und Erschließung. Planungsrechtliche Besonderheiten (z. B. örtliche Bauvorschriften, Sanierungs- oder Erhaltungssatzungen) sollten immer aktenkundig geprüft werden, da sie Gestaltung und Nachverdichtung begrenzen können.

1) Grün- und Freiraumbezug: Orientierung an benannten Landschaftsbezügen wie dem Weinsberger Tal sowie am Höhenzug Ketzersberg zur Einschätzung von Belichtung und Windlagen. 2) Erreichbarkeit: Lage zur Haltestelle „Ellhofen Bahnhof“ der S4 oder „Ellhofen Gewerbegebiet“ sowie zur Regionalbus-Linie 632 prüfen. 3) Planungsrecht: für das konkrete Flurstück den einschlägigen Bebauungsplan einsehen.