ImmobilienbewertungErkrath 2025

Erkrath ist eine Mittelstadt im Kreis Mettmann mit gut 46.000 Einwohnerinnen und Einwohnern und wird stadtstrukturell in drei Stadtteile gegliedert: Alt-Erkrath, Hochdahl und Unterfeldhaus. Alt-Erkrath bildet den historischen Kern mit kleinteiligen Wohnstraßen, Nachkriegs-Mehrfamilienhäusern und Reihenhauszeilen. Hier liegen Rathaus, ein Teil der Schulen und die klassische Infrastruktur einer gewachsenen Innenstadt. Die Bebauung reicht überwiegend von den 1950er bis in die 1980er Jahre, ergänzt um einzelne Nachverdichtungen. Hochdahl ist der größte Stadtteil und entstand ab den 1960er Jahren als Entlastungsstadt für Düsseldorf. Der Stadtteil umfasst mehrere benannte Quartiere wie Millrath, Sandheide oder Willbeck mit Zeilenbauten, Punkthochhäusern und großflächigen Siedlungsstrukturen. Diese Großwohnbereiche sind für die Bewertung relevant, da Instandhaltungsrückstände, energetische Sanierungen des Gemeinschaftseigentums und die Sozialstruktur den Marktwert stark beeinflussen können. Unterfeldhaus im Süden ist der kleinste Stadtteil und weist neben einem wichtigen Industrie- und Gewerbegebiet an den Autobahnen A3 und A46 vor allem Einfamilien- und Reihenhausgebiete sowie Eigentumswohnanlagen auf. Das kleine Zentrum rund um den Neuenhausplatz bietet Nahversorgung und Dienstleister. Insgesamt ergibt sich ein kleinteiliger Markt mit deutlich unterschiedlichen Lagequalitäten und Käufergruppen je Stadtteil.

Erkrath profitiert stark von seiner Schienenanbindung zwischen Düsseldorf und Wuppertal. Die S-Bahn-Linie S8 verbindet die Halte Erkrath, Hochdahl und Hochdahl-Millrath im dichten Takt mit Düsseldorf Hbf, Flughafen Terminal und Wuppertal. In der Hauptverkehrszeit ergänzt die Linie S68 einzelne Fahrten, die ebenfalls über Erkrath verlaufen. Für die Immobilienbewertung ist die fußläufige Entfernung zu diesen S-Bahn-Stationen einer der wichtigsten Lagefaktoren, insbesondere bei Eigentumswohnungen und kleineren Mietobjekten. Straßenseitig liegt Erkrath am Autobahnkreuz von A3 und A46, ergänzt durch die Nähe zur Landeshauptstadt Düsseldorf und zur Kreisstadt Mettmann. Dies schafft gute Erreichbarkeit für Pendlerinnen und Pendler sowie für Gewerbestandorte, bringt aber entlang der Trassen auch erhöhte Lärm- und Immissionsbelastungen mit sich. In Gutachten sollte geprüft werden, ob das Bewertungsobjekt in einer Lärmzone liegt oder durch Straßenverkehr und Bahntrassen besonders betroffen ist. Bei der Besichtigung empfiehlt sich daher eine Prüfung der Wegzeiten zu den S-Bahn-Haltepunkten und eine Begehung zu Hauptverkehrszeiten, um Lärmimmissionen, Stauprobleme und die tatsächliche Aufenthaltsqualität realistisch einschätzen zu können.

Der Immobilienmarkt in Erkrath gliedert sich in mehrere Teilmärkte. In Alt-Erkrath dominieren Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser mit überschaubaren Grundstücksgrößen. Eigentumswohnungen befinden sich häufig in Häusern aus den 1960er bis 1980er Jahren, teils mit Modernisierungsbedarf bei Fassade, Fenstern und Haustechnik. Lagen nahe dem S-Bahnhof Erkrath und dem Ortszentrum werden in der Regel besser bewertet als Adressen mit stärkerem Verkehrs- oder Gewerbelärm. Hochdahl weist große Wohnanlagen mit Zeilen- und Hochhäusern aus den 1960er/70er Jahren auf. Hier ist das Preisniveau oft günstiger, allerdings sind die Werterwartungen stark vom Instandhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums, von energetischen Ertüchtigungen, Aufzugsanlagen und Quartiersentwicklungskonzepten abhängig. In einzelnen Quartieren wie Sandheide spielen soziale Faktoren und der Eindruck des Wohnumfelds für Marktgängigkeit und Beleihbarkeit eine wesentliche Rolle. Unterfeldhaus ist durch Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser sowie Eigentumswohnungen mit eher ruhigem Wohnumfeld geprägt. Die Nähe zur Autobahn kann je nach Lage sowohl als Erreichbarkeitsvorteil als auch als Lärmfaktor wirken. Insgesamt liegen die Hauspreise hier meist über einfacheren Hochdahler Lagen, während sie im Vergleich zur Landeshauptstadt Düsseldorf noch moderat erscheinen. Für die Wahl des Bewertungsverfahrens gilt: Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern ist häufig der Sachwert mit regionalen Bodenrichtwerten und Bauwertansätzen geeignet. Für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser spielen Vergleichs- und Ertragswert unter Berücksichtigung lokaler Mieten und Bewirtschaftungskosten eine wichtige Rolle.

Typisch für Erkrath sind Gebäude aus der Nachkriegszeit und den Ausbauphasen der 1960er bis 1980er Jahre. In Hochdahl stammen viele Großwohnanlagen aus der Zeit der Neuen Stadt Hochdahl; hier sind Wärmedämmung, Fenster, Dachabdichtung und Heiztechnik häufig sanierungsrelevante Positionen. Hausmeister- und Bewirtschaftungskonzepte, Aufzüge, Tiefgaragen und die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft beeinflussen den Marktwert erheblich. In Alt-Erkrath finden sich neben einzelnen älteren Bauten vor allem Nachkriegs-Mehrfamilienhäuser, bei denen vor allem energetische Standards, Leitungen und Feuchteschutz zu prüfen sind. In Unterfeldhaus liegt der Fokus auf Reihen- und Einfamilienhäusern mit kleineren Gärten; hier sind oft Modernisierungen bei Heizung, Fenstern und Dach entscheidend, um das Objekt auf ein marktübliches energetisches Niveau zu bringen. Zusätzlich zur Bausubstanz spielt in Erkrath das Thema Wasser eine Rolle: Die Düssel durchzieht das Stadtgebiet, und Starkregenereignisse haben 2021 auch hier Schäden verursacht. Die Stadt stellt im Rahmen des Hochwasserrisikomanagements Gefahrenkarten und Hinweise zu Bauen im Gefahrenbereich bereit. Vor Erwerb oder Bewertung sollte geprüft werden, ob das Objekt in einem ausgewiesenen Gefährdungsbereich liegt und ob es kommunale Vorgaben oder Empfehlungen zur Vorsorge gibt.

Das Naturschutzgebiet Neandertal mit rund 223 Hektar Fläche liegt teilweise auf dem Stadtgebiet von Erkrath und bildet einen zentralen Freiraum mit Auen- und Hangwäldern entlang der Düssel. Lagen in der Nähe dieses Grünzuges werden für Wohnen häufig positiv bewertet, insbesondere, wenn Wege in das Tal und zu Erholungsflächen fußläufig erreichbar sind. Gleichzeitig gelten für Grundstücke in oder am Naturschutzgebiet strengere naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen, etwa bei baulichen Erweiterungen oder Eingriffen in den Bewuchs. Für die Mikrolagenbewertung bieten sich in Erkrath zwei Anker an: einerseits die Distanz zu S-Bahn-Haltepunkten wie Hochdahl-Millrath, Hochdahl oder Erkrath, andererseits die Lage im Verhältnis zu Neandertal, Düssel und topografischen Besonderheiten. Hangsituationen können attraktive Ausblicke bieten, erfordern aber einen genaueren Blick auf Hangstabilität, Erschließung und Barrierefreiheit. Praktisch empfiehlt sich, die typischen Alltagswege – Schule, Einkaufen, Bahnhof – zu Fuß oder mit dem Fahrrad abzugehen und dabei die tatsächliche Erreichbarkeit, Beleuchtung, Geräuschkulisse und das subjektive Sicherheitsgefühl zu prüfen. Ein Abgleich mit Bebauungsplan, Schutzgebietskulissen und Hochwasser- bzw. Starkregengefahrenkarten hilft, spätere Nutzungskonflikte und Wertminderungsrisiken frühzeitig zu erkennen.