ImmobilienbewertungEstenfeld 2025

Estenfeld liegt im unterfränkischen Landkreis Würzburg direkt im Kürnachtal und ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Estenfeld. Die Bebauung konzentriert sich traditionell auf das Tal der Kürnach und die angrenzenden Hänge, hat sich in den vergangenen Jahrzehnten jedoch zunehmend auch über das Tal hinaus ausgedehnt. Die Gemeinde gliedert sich in drei Gemeindeteile: das Pfarrdorf Estenfeld selbst, das Kirchdorf Mühlhausen nordöstlich entlang der B19 sowie die Einöde Weiße Mühle, die heute vor allem als Veranstaltungs- und Freizeitstandort bekannt ist. Diese Gliederung führt zu klar unterscheidbaren Wohnlagen – vom eher verdichteten Altort über Einfamilienhausgebiete an den Hängen bis zu ländlich geprägten Bereichen in Mühlhausen. Mit knapp 5.300 bis 5.500 Einwohnern auf gut 18 km² ist Estenfeld eine mittelgroße Umlandgemeinde von Würzburg mit überwiegend wohngeprägtem Charakter und ergänzenden Gewerbe- und Logistikflächen an der A7.

Der historische Ortskern von Estenfeld ist durch ältere Wohnbebauung, Höfe und ortsbildprägende Kirchen geprägt. In und um den Altort finden sich überwiegend Bestandsgebäude, häufig aus der Nachkriegszeit bis in die 1970er Jahre, teilweise mit Modernisierungsbedarf. Die Nähe zu Nahversorgung, Schule und Kinderbetreuungseinrichtungen ist hier ein wichtiges Argument für Familien. An den Hängen und am Siedlungsrand wurden seit den 1970er Jahren neue Wohngebiete mit Einfamilien- und Reihenhäusern sowie kleineren Mehrfamilienhäusern geschaffen. Diese Lagen bieten oft bessere Belichtung und moderneren Grundriss, dafür teilweise weitere Wege zu Haltestellen und Einrichtungen. In Mühlhausen dominieren ländliche, dörfliche Strukturen mit Ein- und Zweifamilienhäusern. Am Autobahnanschluss entstand und wird über Bebauungspläne weiterentwickelt ein Gewerbegebiet an der A7, das für Verkehr, Lärmimmissionen und Arbeitsplatzangebot eine Rolle spielt. Rund um die Weiße Mühle als historische Mühlenanlage werden Grün- und Freizeitflächen aufgewertet, unter anderem mit Planungen zu einem Bürgerpark, was die Aufenthaltsqualität an der Kürnach und die Attraktivität angrenzender Wohnlagen verbessert.

Für die Immobilienbewertung in Estenfeld spielt die Verkehrslage eine zentrale Rolle. Die Gemeinde liegt direkt an der Bundesautobahn A7 mit der Anschlussstelle 101 Würzburg/Estenfeld. Die Bundesstraße 19 verläuft heute als Ortsumgehung östlich an Estenfeld vorbei; bis Mitte der 1980er Jahre führte sie durch den Ort. Wohnlagen unmittelbar an den Zubringerstraßen können durch Durchgangsverkehr und Lärm belastet sein, profitieren aber von sehr kurzen Fahrzeiten in Richtung Würzburg und Schweinfurt. Der öffentliche Nahverkehr ist für ein Umlanddorf vergleichsweise gut ausgebaut. Mehrere Buslinien verbinden Estenfeld und Mühlhausen mit dem Würzburger Hauptbahnhof und weiteren Zielen im Landkreis. Besonders wichtig ist die Linie 430 mit direkter Anbindung an den ZOB bzw. Hauptbahnhof in Würzburg. Weitere Linien wie 431, 441, 460 und 461 bedienen Haltestellen im Bereich der B19 und im Ortsgebiet. Für Pendlerlagen ist die Entfernung zur nächsten Haltestelle und die Taktung der Linien ein entscheidender Bewertungsfaktor.

Neben der Gemeinde- und Verkehrslage sind in Estenfeld die Mikrolagen innerhalb der Ortsteile maßgeblich für den Immobilienwert. Talnahe Grundstücke entlang der Kürnach können je nach exakter Lage von Hochwassergefahren und feuchteren Böden beeinflusst sein, während Hanglagen ein Plus bei Aussicht und Belichtung, aber oft steilere Grundstücke und mehr Verkehrsaufkommen durch Hangstraßen mit sich bringen. Die Nähe zur B19 und zur A7 ist für Gewerbe und Logistik ein Vorteil, für Wohnobjekte jedoch hinsichtlich Lärm und Luftqualität genau zu prüfen. Die Gemeinde verfügt über eine Reihe von Satzungen und Bebauungsplänen, unter anderem zur Erweiterung des Gewerbegebiets an der A7, zur Stellplatzregelung und zur Gestaltung im Bereich bestimmter Fluren. Für Neubauten und größere Umbauten sind diese Regelwerke für zulässige Nutzung, Gebäudehöhen, Dachformen, Stellplätze und Werbeanlagen maßgeblich. Eigentümer sollten vor einer Wertermittlung prüfen, welcher Bebauungsplan oder welche Satzung für ihr Grundstück gilt. Für die eigentliche Immobilienbewertung in Estenfeld werden in der Praxis überwiegend das Vergleichswert- und Sachwertverfahren eingesetzt, bei kleineren Mehrfamilienhäusern auch Ertragswertansätze. Ausschlaggebend sind neben der Mikrolage unter anderem Baujahr, energetischer Zustand (zum Beispiel Dämmung, Fenster, Heiztechnik), Stellplatzsituation und mögliche baurechtliche Entwicklungsreserven.