ImmobilienbewertungWuerzburg Gemeindefreies Gebiet 2025

Das Würzburger Gemeindefreie Gebiet setzt sich aus drei großen, voneinander getrennten Waldkomplexen zusammen: dem Gramschatzer Wald im Norden des Landkreises, dem Guttenberger Wald südwestlich der Stadt Würzburg und dem Irtenberger Wald weiter Richtung Main-Tauber-Kreis. Alle drei Flächen gehören verwaltungsrechtlich zum Landkreis Würzburg, jedoch zu keiner der 52 kreisangehörigen Gemeinden und sind überwiegend unbewohnt. Der Gramschatzer Wald umfasst rund 22 km² und grenzt unter anderem an Arnstein, Hausen bei Würzburg, Rimpar, Unterpleichfeld, Güntersleben und Retzstadt. Der Guttenberger Wald mit etwa 18 km² liegt westlich der Stadt Würzburg und schließt unter anderem an Höchberg, Kist, Kleinrinderfeld, Kirchheim, Geroldshausen und Reichenberg an. Der Irtenberger Wald mit knapp 15 km² befindet sich rund zehn Kilometer südwestlich der Stadt und ist von Altertheim, Helmstadt, Waldbüttelbrunn, Waldbrunn, Eisingen, Kist und Kleinrinderfeld umgeben. Für die Immobilienbewertung ist wichtig, dass es sich um großflächige Laub- und Mischwälder ohne eigenständige Ortslage handelt. Märkte für Wohnen und Gewerbe orientieren sich daher primär an den angrenzenden Gemeinden und der Stadt Würzburg als Oberzentrum.

Die gemeindefreien Wälder dienen in erster Linie der Forstwirtschaft und als großräumige Erholungsgebiete für die Bevölkerung der Region. Gleichzeitig sind große Teile als FFH- beziehungsweise Natura-2000-Gebiete ausgewiesen; im Irtenberger Wald wurde zudem ein Naturwaldgebiet eingerichtet und es finden sich zusätzliche Schutzbereiche wie das Moorgebiet Blutsee-Moor. Diese Schutzstatus begrenzen die zulässige Nutzung – etwa großflächige Rodungen, bauliche Erweiterungen oder bestimmte Leitungsbauten – und müssen bei der Bewertung von Flächen zwingend berücksichtigt werden. Durch Guttenberger und Irtenberger Wald verlaufen wichtige Verkehrstrassen: die Bundesautobahn 3, im Irtenberger Wald zusätzlich die Bundesautobahn 81 sowie Abschnitte der touristischen Ferienroute Romantische Straße. Entlang dieser Achsen kommen Sonderflächen für Verkehr, Dienstleistungs- oder Infrastrukturstandorte infrage. Im Guttenberger Wald befindet sich zudem das Forsthaus Guttenberg mit Gastronomie, Freizeitangeboten und Walderlebnispfad, einschließlich eines Aussichtsturms; solche Einzelnutzungen beeinflussen die Wertermittlung einzelner Grundstücke. In Summe überwiegen Wald-, Forst- und Naturschutzflächen. Bewertungsrelevant sind daher die jeweiligen Nutzungsarten (Produktionswald, Schutzwald, Naturwald, Infrastrukturflächen) und die daraus ableitbare nachhaltige Nutzung.

Ein eigenständiger Immobilienmarkt für Wohnungen oder Einfamilienhäuser existiert im Würzburger Gemeindefreien Gebiet faktisch nicht. Wohnbebauung ist nur in Form einzelner Forsthäuser oder Betriebsgebäude vorhanden, die teilweise als Enklaven umliegenden Gemeinden zugerechnet werden. Klassische Kennzahlen wie Bodenrichtwerte für Wohnbauland, typische Mieten für Mehrfamilienhäuser oder Vermarktungsdauern lassen sich innerhalb der Wälder kaum sinnvoll ableiten. Zur groben Orientierung können Angebotspreise und -mieten der angrenzenden Gemeinden und der Stadt Würzburg herangezogen werden. Interne Auswertungen veröffentlichter Angebote im Raum Würzburg zeigen im dritten Quartal 2025 für Eigentumswohnungen Spannweiten von rund 2.400 bis etwa 4.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und für Ein- und Zweifamilienhäuser von etwa 3.000 bis gut 4.400 Euro je Quadratmeter. Die Mieten für Wohnungen liegen im Mittel bei rund 9 Euro je Quadratmeter monatlicher Kaltmiete mit Bandbreiten vom hohen einstelligen bis in den niedrigen zweistelligen Bereich. Diese Werte spiegeln jedoch vor allem die Märkte der umliegenden Orte wider. Für konkrete Wald-, Jagd- oder Infrastrukturgrundstücke im gemeindefreien Gebiet ist eine objektspezifische Wertermittlung erforderlich, die Nutzung, Rechtslage und Schutzstatus berücksichtigt.

Bei der Bewertung von Grundstücken im Würzburger Gemeindefreien Gebiet stehen andere Kriterien im Vordergrund als in bebauten Ortslagen. Für Waldflächen spielt das Ertragswertverfahren eine zentrale Rolle: Bestockung, Bonität, Altersklassen, forstliche Erschließung, jagdliche Nutzung und langfristige Holzerlöse fließen in die Wertermittlung ein. Gleichzeitig sind naturschutzrechtliche Vorgaben – etwa FFH-Gebiete, Naturwaldflächen oder Naturschutzgebiete wie das Blutsee-Moor – zu prüfen, da sie Eingriffe oder Nutzungsänderungen einschränken können. Rechtsverhältnisse wie Wegerechte, Leitungs- und Trassenrechte, Windkraft- oder Mobilfunkstandorte, Jagdpachtverträge sowie Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen beeinflussen den Wert von Flächen ebenfalls deutlich. Hinzu kommen einzelne Baudenkmäler im Bereich der gemeindefreien Wälder, etwa historische Forst- und Jagdhäuser, Sühnekreuze, Grenzsteine oder Soldatengräber, die dem Denkmalschutz unterliegen. Dies kann bauliche Veränderungen begrenzen, eröffnet aber teilweise Zugang zu Fördermitteln. Eigentümerinnen und Eigentümer sollten bei der Bewertung solcher Liegenschaften auf Sachverständige zurückgreifen, die Erfahrung mit forstlich und naturschutzrechtlich geprägten Immobilien sowie Infrastrukturflächen haben und die Besonderheiten gemeindefreier Gebiete berücksichtigen.