ImmobilienbewertungFlein 2025

Flein liegt im Landkreis Heilbronn und ist eigenständige Gemeinde. Für die ÖPNV-Anbindung ist die Buslinie 641 relevant; sie verbindet Flein über die Haltestellen „Rathaus Flein“ und „Heilbronner Straße“ mit Heilbronn und Beilstein. Im Gemeindegebiet werden zudem Neubauflächen wie „Leimengrubenäcker II“ kommunal vermarktet.

Planungsrechtliche Rahmenbedingungen sind für Sanierung und Neubau entscheidend. Die Gemeinde verweist auf konkrete Bebauungspläne, z. B. die 1. Änderung „Wolfsgraben-Lochäcker“, deren Unterlagen online bereitstehen. Bei Bestandsimmobilien sollten Käuferinnen und Käufer typische Punkte prüfen: energetischer Zustand (Dach, Fassade, Fenster), Erschließung und Stellplatznachweise, sowie die Einordnung in bestehende Satzungen. Für Neubauflächen gilt: textliche Festsetzungen (z. B. Dachformen, Höhen) und örtliche Bauvorschriften früh prüfen; Abweichungen sind genehmigungsbedürftig.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern dominiert das Vergleichs- und Sachwertverfahren; bei vermieteten Objekten kann je nach Nutzung auch das Ertragswertverfahren passen. Besonderheiten: kleinteilige Wohnlagen mit Weinbergsnähe und gewachsene Dorfstrukturen. Für belastbare Wertansätze sollten Bodenwert, objektspezifische Merkmale (z. B. Modernisierungsgrad) und planungsrechtliche Zulässigkeit zusammengeführt werden; die Mikrolage (z. B. Erreichbarkeit von Haltestellen, Freiraumbezug) wird im Bewertungsansatz explizit berücksichtigt.

Vor-Ort-Checkliste: (1) Freiraumqualität rund um den Leberbrunnensee/Fleiner See im Deinenbachtal einordnen (keine Badestelle, aber Rastplatz) und Abstand zu sensiblen Bereichen respektieren.