ImmobilienbewertungFriedberg 2025

Friedberg liegt im Landkreis Aichach-Friedberg direkt östlich der Stadtgrenze Augsburgs auf der sogenannten Lechleite und erreicht in der Innenstadt rund 514 m über dem Meeresspiegel. Das Stadtgebiet umfasst eine Fläche von gut 81 km² und ist seit der Gemeindegebietsreform in die Kernstadt Friedberg und 13 Ortsteile gegliedert, darunter Derching, Stätzling, Wulfertshausen, Wiffertshausen, Paar, Harthausen, Rederzhausen, Ottmaring, Rinnenthal, Rohrbach, Bachern und Hügelshart. Für die Immobilienbewertung ist diese Gliederung zentral: Die Kernstadt auf der Anhöhe mit Marienplatz, Schloss und Stadtmauer weist ein verdichtetes, kleinteiliges Gefüge mit überwiegend mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshäusern auf. In vielen Ortsteilen dominieren hingegen locker bebaute Siedlungen aus Ein- und Zweifamilienhäusern sowie landwirtschaftlich geprägte Anwesen. Das wirkt sich direkt auf Bodenwerte, Nachfrage und erzielbare Mieten aus – insbesondere dort, wo baurechtlich nur eingeschränkte Verdichtung zulässig ist.

Die Altstadt Friedbergs rund um Marienplatz, Stadtmauer und Schloss ist durch geschlossene historische Straßenzüge mit kleinteiligen Parzellen geprägt. Viele Gebäude stammen aus dem 17. bis 19. Jahrhundert und stehen als Einzeldenkmale oder Ensembles unter Schutz. Sanierungen orientieren sich hier an städtebaulichen Konzepten der Altstadtsanierung mit klar definierten Gestaltungsanforderungen und Materialvorgaben, was die Kosten kalkulierter Modernisierungen beeinflussen kann. In den Bereichen entlang der Stadtmauer wurde in den vergangenen Jahrzehnten gezielt nachverdichtet und bestehende Bausubstanz erneuert. Außerhalb der Kernstadt finden sich stark unterschiedlich strukturierte Ortsteile: Stätzling und Wulfertshausen sind klassische Wohnstandorte mit einem Mix aus Nachkriegsbeständen, Einfamilienhäusern der 1970er/80er Jahre und neueren Baugebieten. In Ortsteilen wie Paar, Rinnenthal oder Bachern gibt es noch Höfe und landwirtschaftliche Anwesen, typischerweise mit größeren Grundstücken und Nebengebäuden. Diese Unterschiede wirken sich direkt auf Sachwertkennzahlen, Restnutzungsdauern und Marktanpassungsfaktoren aus.

Für Käuferinnen und Käufer mit Arbeitsplatz in Augsburg oder entlang der Strecke nach Ingolstadt ist die Verkehrsanbindung ein zentrales Argument. Am Bahnhof Friedberg hält die Regionalbahnlinie RB 13 mit Fahrten nach Augsburg Hauptbahnhof sowie über Aichach nach Ingolstadt. Damit sind schnelle Umstiege in den Fern- und Regionalverkehr möglich. Die Stadt ist in den Verkehrsverbund eingebunden: Am Bahnhof bündeln sich mehrere AVV-Regionalbuslinien (unter anderem 200, 201, 202), die Kernstadt und Ortsteile ansteuern. Zusätzlich bedient der Stadtbus Friedberg seit 2019 mit drei farblich gekennzeichneten Linien (Rot, Blau, Grün) die innerstädtischen Wohngebiete und wichtige Ziele wie Friedberg West P+R. Für die Bewertung einer Immobilie spielt der Fußweg zur nächsten Haltestelle, die Taktfrequenz der Linien und die P+R-Erreichbarkeit eine Rolle. Objekte in fußläufiger Distanz zum Bahnhof, etwa in den Quartieren zwischen Innenstadt und Bahnhof, lassen sich häufig besser vermieten und erzielen höhere Preise als vergleichbare Häuser in abgelegenen Ortsteilen ohne dichte Busanbindung.

Die topografische Lage Friedbergs an der Lechleite prägt nicht nur das Stadtbild, sondern auch Umwelt- und Planungsthemen. Westlich und nördlich schließen Bereiche des Natura-2000-Gebiets „Lechleite zwischen Friedberg und Thierhaupten“ an, das vor allem durch Buchenwälder und Steilhänge gekennzeichnet ist. Zusätzlich ist im Landkreis das Landschaftsschutzgebiet „Friedberger Lechleite“ ausgewiesen. Für Bau- und Erweiterungsvorhaben in der Nähe von Schutzgebieten können zusätzliche naturschutzrechtliche Prüfungen erforderlich werden. Ein weiterer Bewertungsfaktor ist das Hochwasserrisiko entlang des Flusses Paar. Das Bayerische Landesamt für Umwelt stellt für Friedberg Hochwassergefahrenkarten bereit, aus denen für unterschiedliche Szenarien Überschwemmungsflächen ersichtlich sind. Wer ein Grundstück in der Nähe der Paar oder in Tal- und Auenlagen erwirbt, sollte anhand dieser Karten prüfen, ob das Grundstück in ausgewiesenen Gefahrenbereichen liegt, und gegebenenfalls mit baulichen Anforderungen etwa an die Kellerabdichtung oder Auflagen in der Baugenehmigung rechnen.

In Friedberg kommen je nach Objektart alle gängigen Verfahren der Immobilienbewertung zur Anwendung. Für Eigentumswohnungen in der Altstadt und in bahnhofsnahen Mehrfamilienhäusern ist das Vergleichswertverfahren üblich, sofern ausreichend aktuelle Vergleichsverkäufe vorliegen. Bei renditeorientierten Mehrfamilienhäusern in stadtnahen Lagen oder entlang wichtiger Busachsen kann das Ertragswertverfahren sinnvoll sein, insbesondere wenn Mieten marktüblich angepasst wurden. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Ortsteilen wie Stätzling, Ottmaring, Rederzhausen oder Bachern wird häufig das Sachwertverfahren herangezogen. Hier spielen der bauliche Zustand, Modernisierungen (Dach, Fenster, Heizung) sowie die Größe und Ausnutzbarkeit des Grundstücks eine zentrale Rolle. Besonderes Augenmerk verdienen Objekte im historischen Kern, bei denen Ensemble- oder Denkmalschutzauflagen Einfluss auf zulässige Umbauten und energetische Sanierungen haben. Unabhängig vom Verfahren sollten Bodenrichtwerte, Hochwassersituation und die tatsächliche ÖPNV-Anbindung der Mikrolage immer individuell geprüft werden.