ImmobilienbewertungMerching 2025

Merching liegt im Regierungsbezirk Schwaben im Landkreis Aichach-Friedberg, in der Planungsregion Augsburg und verkehrsgünstig zwischen Augsburg und München. Das Gemeindegebiet erstreckt sich im Bereich der Flusslandschaft der Paar unweit des Lechs und weist eine Mischung aus Dorfkernen, Flussauen und Waldflächen auf. Die Gemeinde gliedert sich in die Ortsteile Merching, Brunnen, Hochdorf und Steinach. Während der Hauptort Merching als pfarrdorfartiger Kern mit kompaktem Siedlungskörper und kommunaler Infrastruktur (Rathaus, Kirche, Grundversorgung im Umland) geprägt ist, handelt es sich bei Brunnen um einen kleinen Weiler und bei Hochdorf und Steinach um kleinere, eigenständige Wohnstandorte mit ausgeprägtem Dorfcharakter. Für die Immobilienbewertung ist eine eindeutige Zuordnung zur jeweiligen Gemarkung und dem Ortsteil wichtig, da sich Lärmbelastung, Erreichbarkeit und Baustruktur zwischen den Kernen unterscheiden. Merching liegt laut Regionalplan im ländlichen Raum an einer Entwicklungsachse von überregionaler Bedeutung. Dies führt langfristig zu einer gewissen Nachfrage nach Wohnraum für Pendlerinnen und Pendler in Richtung Augsburg und München, gleichzeitig bleiben die Siedlungskörper überschaubar und dörflich geprägt.

Der Gebäudebestand in Merching ist von kleinteiligen Wohnstrukturen mit Ein- und Zweifamilienhäusern, Bauernhäusern im Ortskern und einigen kleineren Mehrfamilienhäusern geprägt. Besonders im Hauptort liegen ältere Bestände und Nachkriegsbebauung dicht aneinander, während an den Ortsrändern und in den kleineren Ortsteilen eher freistehende Häuser mit größeren Gärten und Nebengebäuden zu finden sind. Für die Wertermittlung ist die Abgrenzung zwischen gewachsenem Dorfkern mit engeren Grundstückszuschnitten und neueren Wohngebieten mit moderner Erschließung wesentlich. In ländlichen Gebieten wie Merching kommt es häufig zu Mischnutzungen, etwa Wohnnutzung mit ehemaligen landwirtschaftlichen Nebengebäuden, Garagenhöfen oder kleineren gewerblichen Nutzungen. Diese Nebengebäude, deren Genehmigungslage sowie eventuelle Umnutzungen sollten im Rahmen der Objektaufnahme sauber dokumentiert werden. Bei Bestandsgebäuden spielen Baujahr, energetischer Zustand und nachträgliche Modernisierungen eine zentrale Rolle. Besonders wichtig sind eine vollständige Unterlagenprüfung (Bauanträge, Baugenehmigungen, Energieausweis) und die Abstimmung zwischen Gebäudehülle und Haustechnik, da hier in ländlichen Lagen sehr unterschiedliche Modernisierungsstände anzutreffen sind.

Verkehrlich ist Merching über die Ammerseebahn angebunden: Der Haltepunkt Merching wird von der Bayerischen Regiobahn im Stundentakt auf der Relation Augsburg-Oberhausen–Schongau bedient. Über den Bahnhof Mering besteht Anschluss an die stark befahrene Strecke München–Augsburg mit dichtem Regionalverkehr. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies, dass Wohnlagen mit kurzer fußläufiger Distanz zum Haltepunkt Merching insbesondere für Pendlerhaushalte einen Standortvorteil haben. Ergänzend verkehrt die AVV-Buslinie 106 von Mering über Merching und Steinach nach Steindorf. In Merching werden unter anderem die Haltestellen Mandichostraße 14, Steinacher Straße 4 und Kirchstraße bedient. Bei der Beurteilung von Mikrolagen lohnt sich eine genaue Betrachtung der Entfernung zu diesen Haltepunkten sowie der Taktung zu den Hauptverkehrszeiten. Straßenseitig profitieren Liegenschaften in Merching von der Nähe zur Bundesstraße 2 und der Anbindung an das regionale und überregionale Straßennetz. Gleichzeitig ist in straßennahen Lagen die Lärmsituation zu prüfen, während innenliegende Wohnstraßen eher ruhige Wohnqualitäten bieten.

Für Neubauten und erhebliche Umbauten im Gemeindegebiet sind der Flächennutzungsplan und die Bebauungspläne der Gemeinde Merching maßgeblich. Diese sind über das Geoinformationssystem des Landkreises Aichach-Friedberg abrufbar und regeln unter anderem Art und Maß der baulichen Nutzung, Baugrenzen, Dachformen oder Stellplatznachweise. Gerade in kleineren Ortsteilen sollten auch örtliche Satzungen (zum Beispiel zu Einfriedungen oder Gestaltung) abgefragt werden. Besondere Bedeutung hat das Naturschutzgebiet Stadtwald Augsburg, das sich aus Teilen des Augsburger Stadtwaldes und Flächen auf Merchinger Gemeindegebiet zusammensetzt. In diesem Bereich gelten strenge Vorgaben zum Natur- und Artenschutz; bauliche Entwicklungen sind nur in sehr engen Grenzen möglich oder ausgeschlossen. Zusätzlich liegt der Raum um Paar und Ecknachtal in einem landschaftlichen Vorbehaltsgebiet der Regionalplanung, was bei der Planung von Freiflächenanlagen oder größeren Bauvorhaben zu berücksichtigen ist. Aktuelle wasserwirtschaftliche Projekte wie das Vorhaben „Licca liber Abschnitt I“ am Lech werden im Rahmen von Planfeststellungsverfahren öffentlich ausgelegt und können im Rathaus eingesehen werden. Für die Wertermittlung ist relevant, ob eine Liegenschaft von künftigen Hochwasserschutzmaßnahmen, Wegverlegungen oder Nutzungseinschränkungen betroffen sein könnte.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen in Merching bietet sich in der Regel das Vergleichswertverfahren an, da im Umfeld von Augsburg und Mering genügend Vergleichsangebote vorliegen. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern wird meist das Ertragswertverfahren herangezogen, bei eigengeprägten Bestandsgebäuden mit Nebennutzungen kann auch das Sachwertverfahren im Vordergrund stehen. Die Mikrolage entscheidet in Merching stark über Marktgängigkeit und Preisbandbreite: Objektlagen in ruhigen Wohnstraßen mit fußläufiger Erreichbarkeit von Haltepunkt oder Bushaltestellen werden von Pendlerhaushalten tendenziell höher nachgefragt als abgelegene Hoflagen mit längeren Wegen. Umgekehrt können Randlagen mit Blick in den Stadtwald oder in die Paarauen für nutzungsaffine Käuferinnen und Käufer einen Qualitätsvorteil darstellen, während naturschutzrechtliche Vorgaben und mögliche Einschränkungen bei baulichen Erweiterungen gegenzuwerten sind. In der Unterlagenprüfung sollten neben Grundbuch, Liegenschaftskarte, Bauplänen und Baubeschreibung stets Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen, Informationen zu Erschließung, Zufahrten und etwaigen Dienstbarkeiten sowie die einschlägigen Bebauungspläne oder Satzungen berücksichtigt werden. Eine aussagekräftige Fotodokumentation von Gebäude und unmittelbarer Umgebung unterstützt die spätere Nachvollziehbarkeit der Bewertung, insbesondere wenn Besonderheiten wie Lärmquellen, Gewerbenutzungen in der Nachbarschaft oder Schutzgebiete in räumlicher Nähe vorliegen.