ImmobilienbewertungGammelshausen 2025

Gammelshausen liegt am Albtrauf zwischen den Höhenzügen „Köpfle“ und „Lotenberg“. Die Gemarkung gliedert sich in landwirtschaftlich genutztes Albvorland, obstgeprägte Hügel und einen bewaldeten Steilhang; als höchste Erhebung wird der Sielenwang genannt. Die Ortsmitte liegt deutlich unterhalb der Höhenzüge, was in der Bebauung zu Hang- und Tallagen führt. Diese Topografie prägt Belichtung, Windangriff und Entwässerung vor Ort und sollte bei Planung und Bewertung stets mitgedacht werden.

Im Bestand prägen Einfamilienhäuser und ortstypische Nachkriegs- bis 1980er-Bauten das Bild; neue Quartiere werden punktuell über Bebauungspläne entwickelt. Vor Erwerb oder Umbau sind daher die örtlichen Festsetzungen zu prüfen (Bauweise, Baugrenzen, Gestaltung), etwa anhand des Bebauungsplans „Letten II“. Zusätzlich wichtig: Energiezustand (Dach, Fassade, Fenster, Heizung), Baugrundfragen in Hanglagen, sowie Abstandsflächen und Erschließung. Wer Anbau, Dachausbau oder Stellplätze plant, sollte vorab die Zulässigkeit im Detail gegen Satzungen und Planunterlagen abgleichen.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist in der Regel das Vergleichswertverfahren zielführend; fehlen belastbare Vergleichsfälle, dient das Sachwertverfahren der Plausibilisierung. Renditeorientierte Objekte (Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Häuser) werden vorrangig im Ertragswertverfahren betrachtet. Lokale Besonderheiten: kleinteilige Parzellen, teils ausgeprägte Hanglagen und unterschiedliche Erschließungsqualitäten (Anliegerstraßen, Wendeplatten). Diese Faktoren beeinflussen Bodenwertanteile, Freiraumnutzbarkeit und bauliches Entwicklungspotenzial. Für eine belastbare Wertermittlung gehören in die Unterlagen: aktueller Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte/Lageplan, Baulasten, Bauakte (Genehmigungen, Pläne), Nachweise zu Modernisierungen und ggf. Stellplatz- oder Gestaltungsvorschriften.

• ÖPNV: Fußwege zu den Haltestellen „Gammelshausen, Kreisverkehr“ und „Gammelshausen, Kirche“ im VVS-Liniennetz prüfen; sie binden an umliegende Zentren an. • Umfeld: Straßenraum, mögliche Lärmquellen im Nahbereich, Belichtung, Einblicke und Stellplatzsituation zu unterschiedlichen Tageszeiten bewerten.