ImmobilienbewertungGemuenden 2025

Gemuenden (Westerwald) gehört zur Verbandsgemeinde Westerburg. Die Ortslage liegt in einem geöffneten Tal; prägend sind die nahen Bachläufe Schafbach und Holzbach, die in den Elbbach einmünden, sowie das Naturschutzgebiet „Holzbachschlucht“ am Ortsrand. Diese Topografie erklärt die grüne Rahmung und kurze Wege ins Umland.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie gewachsene Ortskernstrukturen. Für Käufe im Ortskern sind Bestandszustand, energetische Sanierung (Dach, Fassade, Heizung) und Baujuristik entscheidend. Vor Planungen empfiehlt sich ein Blick in die örtlichen Bebauungspläne (z. B. „Hauptstraße/Ortskern“, „Unter dem Kahlenberg“, „Peterswiese“) und Satzungen, um Baugrenzen, Gestaltungsvorgaben und Erschließung zu klären. Hang- oder Bachnähe ist generell auf Baugrund, Entwässerung und Kellerabdichtung zu prüfen; amtliche Karten und örtliche Regelwerke geben hier Orientierung.

Für freistehende Wohnhäuser bietet sich das Vergleichswertverfahren an; bei modernisierten Objekten mit klaren Wohnflächenmaßen kann auch der Sachwert als Plausibilitätsanker dienen. Bei gemischt genutzten Häusern im Ortskern ist ein teilweises Ertragswertdenken sinnvoll (z. B. vermietete Einheiten). Besonderheiten vor Ort: kleinteilige Straßenzüge und heterogene Baualter, wodurch geeignete Vergleichsobjekte genau abzugrenzen sind. Gutachterisch wichtig sind Einsicht in Bauakten, Bebauungspläne und vorhandene Baulasten; daraus ergeben sich zulässige Nutzungen und Erweiterbarkeit. Ohne belastbare Unterlagen sollten Modernisierungsannahmen konservativ bleiben.

Pragmatische Checkliste vor Ort: (1) Erreichbarkeit der Haltestellen „Gemünden (Westerw)“ bzw. „Gemünden (Westerw) Kindergarten“ der Buslinie 477 Richtung Westerburg/Rennerod – taktile Wege, Querungen, Taktgefühl testen.