ImmobilienbewertungGimbsheim 2025

Gimbsheim ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Alzey-Worms und gehört zur Verbandsgemeinde Eich. Die Ortsverwaltung sitzt in der Hauptstraße 34, 67578 Gimbsheim. Die Verbandsgemeinde beschreibt den Ort als Rheinaue-Standort: Südlich und westlich der geschlossenen Ortslage grenzen großflächige Schilf- und Alt­rheinflächen des Eich-Gimbsheimer Altrheins an, ein Natura-2000-Gebiet mit sehr hohem Schutzstatus. Der Rhein bildet die Ostgrenze; Nachbarn sind Guntersblum im Norden, Alsheim im Westen und Eich im Süden. Prägend ist eine kompakte Kernlage „Gimbsheim“ ohne weitere amtliche Ortsteile, mit Hauptstraße, Marktplatz, Bücherei und Rathaus im heutigen historischen Zentrum, umgeben von Landwirtschaft, Deichanlagen und Rheinauen. Die Verbandsgemeinde hebt den hohen Schutzstatus des Eich-Gimbsheimer Altrheins hervor und bewirbt den Altrhein-Erlebnispfad als Zugang zu dieser Auenlandschaft.

Der Gebäudebestand konzentriert sich auf dichte Straßenzüge im alten Kern entlang der Hauptstraße und auf Ein-/Zweifamilienhäuser an den Rändern. Klassische rheinhessische Hofreiten mit Wohnhaus und Nebengebäuden bringen oft Sanierungsbedarf bei Dach, Fenstern, Dämmung und Heizung. Wichtig ist die Lage in der Rheinniederung: Das Land Rheinland-Pfalz stellt für die Rheinauen zwischen Eich und Gimbsheim Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten bereit. Diese Karten markieren Flächen, die bei bestimmten Rheinwasserständen überflutet werden können und dienen ausdrücklich der privaten Vorsorge. Wer kaufen oder modernisieren will, sollte prüfen, ob Keller, Heizraum und Elektrohauptverteilung hochwasserangepasst geplant sind und ob der energetische Zustand realistisch in die Kalkulation eingepreist ist – das ist bankrelevant. Diese Punkte gehören früh in die Verhandlung mit Bank und Versicherung.

Für die Wertermittlung kommen die drei klassischen Verfahren in Betracht: Vergleichswertverfahren für typische Ein- und Zweifamilienhäuser, Sachwertverfahren für individuell geprägte Höfe oder Anbauten sowie Ertragswertverfahren bei vermieteten Mehrfamilienhäusern. Gimbsheim ist kleinteilig: Viele Häuser stehen direkt an schmalen Gassen, oft mit Innenhof statt Vorgarten. Das beeinflusst Stellplätze, Anlieferung, Nachverdichtung und damit den Wert. Relevant sind auch Randlagen zur Rhein- und Altrheinaue. Grundstücke am Deichrand punkten mit Blick in Röhrichte und Auenbiotope, unterliegen aber häufig strengeren bau- und naturschutzrechtlichen Rahmenbedingungen. Ein professionelles Gutachten muss deshalb neben Baujahr, Zustand und Wohnfläche immer die tatsächliche Nutzbarkeit von Hof, Zufahrt und Nebengebäuden dokumentieren. Gerade Hofsituationen hinter schmalen Torfahrten können die Zufahrt für Handwerk, Mülltonnen oder Feuerwehr einschränken, was sich unmittelbar in der Bewertung niederschlägt. Solche praktischen Einschränkungen sind bankrelevant und dürfen nicht ignoriert.

Für die Mikrolage zählt, wie mobil und wie sensibel die Umgebung ist. Laut Rhein-Nahe Nahverkehrsverbund (RNN) bindet die Buslinie 432 Haltestellen wie „Gimbsheim, Lichtspiele“, „Gimbsheim, Marktplatz“ und „Gimbsheim, Geflügelfarm“ direkt an den Bahnhof Guntersblum und den Wormser ZOB an – ein klarer ÖPNV-Indikator ohne eigenes Auto. Gleichzeitig liegen viele Wohnstraßen unmittelbar an Altrhein-Auen und am Rheindeich. Das wirkt idyllisch, kann aber Auflagen für Nebengebäude, Einfriedungen oder Gartennutzung bedeuten. Diese beiden Punkte – Busanbindung versus Deich- und Auenrand – sollten im Exposé ausdrücklich festgehalten werden, inklusive Eindruck zu Verkehrslärm vor dem Haus. Auch innerhalb derselben Straße können Abschnitte mit Durchgangsverkehr anders wahrgenommen werden als verkehrsberuhigte Stichwege hinter dem Deich.