Glattbach, Bayern

ImmobilienbewertungGlattbach 2025

Aktuelle Marktpreise Glattbach
3.600 €/m²
Ø Kaufpreis
11,1 €/m²
Ø Mietpreis
Letzte Aktualisierung: 3.12.2025

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Lokaler Immobilienguide • Glattbach

Immobilienüberblick Glattbach 2025

Kompakte Gemeinde im Landkreis Aschaffenburg mit überwiegend Wohnnutzung, kurzen Wegen im Ort und direkter Stadtbus-Anbindung in die Kernstadt.

Lage & Struktur

Glattbach ist über den Stadtverkehr Aschaffenburg direkt an die Kernstadt angebunden. Die Stadtbuslinie 9 verbindet Glattbach mit dem Hauptbahnhof/ROB Aschaffenburg; im Ort werden u. a. die Haltestellen „Glattbach, Weihersgrund“, „Glattbach, Kapelle“ und „Glattbach, Hohlacker“ bedient. Dadurch ist der Umstieg in Bahn- und Regionalbusverkehr einfach möglich, ohne innerörtliche Zubringer.

Kauf- vs. Mietmarkt – worauf achten?

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser. Bei Hanglagen, kleinteiligen Straßen und Anliegerbereichen sollten Zufahrten, Stellplätze und Wendemöglichkeiten objektbezogen geprüft werden. Rechtlich maßgeblich sind die örtlichen Bebauungspläne und Satzungen der Gemeinde; sie regeln z. B. Baugrenzen, Geschossigkeit, Dachformen oder Stellplätze und sind online einsehbar. Für Modernisierungen empfiehlt sich eine Bestandsaufnahme zu Gebäudehülle, Fenstern und Heizung, inklusive Nachweisen in den Bauakten. Bei Grundstücken nahe von Bächen oder in Senken sollten zudem mögliche Oberflächenabflüsse berücksichtigt werden. Die Gemeinde stellt ihre Bebauungspläne digital bereit.

Bewertung in Glattbach

Für typische Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen eignet sich das Vergleichswertverfahren, sofern hinreichend marktübliche Vergleichsobjekte mit ähnlicher Art, Lage und Nutzung verfügbar sind. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist das Ertragswertverfahren zweckmäßig, da Mietertrag, Bewirtschaftungsaufwand und nachhaltige Bewirtschaftbarkeit maßgeblich sind. Das Sachwertverfahren bietet sich an, wenn die Besonderheiten des Gebäudes (z. B. individuelle Grundrisse, Ausbauqualitäten) durch Vergleichswerte nur unzureichend abbildbar sind. Unabhängig vom Verfahren sollten planungsrechtliche Festsetzungen (Bebauungsplan), Erschließungszustand, Baulasten/Dienstbarkeiten sowie der technische Zustand (Dach, Feuchte, Tragwerk, Leitungen) systematisch geprüft und dokumentiert werden.

Mikrolage prüfen

Checkliste für die Ortsbegehung:

  • ÖPNV-Erreichbarkeit prüfen: Distanz und Gehweg zum Haltepunkt „Glattbach, Weihersgrund“ bzw. „Glattbach, Kapelle“ der Linie 9 sowie Taktlage zu Berufs- und Schulzeiten
  • Erschließung vor Ort klären: Zufahrt, Sichtbeziehungen, Wendemöglichkeiten, Winterdienst
  • Umfeldqualität bewerten: Lärmeindrücke an Haupt- und Nebenstraßen, Wochenendverkehr, Aufenthaltsqualität in Nebenlagen
  • Topografie beachten: eventuelle Hangneigung und Oberflächenwasserführung auf dem Grundstück, Entwässerungspunkte, Zugänglichkeit für Baugeräte. Für die ÖPNV-Prüfung hilft der offizielle Linienfahrplan.
  • Häufige Fragen zu Glattbach

    Welche Unterlagen sollte ich vor einem Kauf in Glattbach einholen?

    Grundbuchauszug (Abt. II/III), aktueller Lageplan, Bauaktenauskunft, Bebauungsplan/örtliche Satzungen, Nachweise zu Erschließung/Leitungen und, falls relevant, Nachweise zu Modernisierungen (Energie, Dach, Fenster, Heizung).

    Wie bewerte ich die energetische Situation älterer Häuser?

    Neben dem Energieausweis sind Baujahrtypik, Dämmstandard, Fensterqualität und Heiztechnik zu prüfen. Sanierungskosten lassen sich nur objektspezifisch einschätzen; klären Sie zudem Förderfähigkeit und eventuelle Pflichten bei größeren Umbauten.

    Gibt es offizielle Karten zur Risikoprüfung (z. B. Hochwasser)?

    Ja. Für Bayern stellt das LfU Hochwassergefahren- und -risikokarten bereit; die Karten sind online abrufbar und eignen sich für eine erste Einschätzung.
    Vertrauenswürdige Quellen:

    Aktuelle Immobilienpreise in Glattbach

    Durchschnittliche Mietpreise: 11,1 €/m², Kaufpreise: 3.600 €/m². Möchten Sie den Hauswert ermitteln für Ihre Immobilie?

    Wohnungsmiete

    10,3 €/m²
    9,9 €/m² - 13,8 €/m²

    Hausmiete

    11,8 €/m²
    11,6 €/m² - 15,1 €/m²

    Wohnungskauf

    3.250 €/m²
    3.050 €/m² - 4.800 €/m²

    Hauskauf

    4.000 €/m²
    3.850 €/m² - 4.900 €/m²

    Datenquelle: Eigene Auswertung aktueller Marktdaten (Letzte Aktualisierung: 3.12.2025) und BORIS Bayern Bodenrichtwerte (Stichtag: 01.01.2024). Die angezeigten Preise sind Orientierungswerte; Objektzustand und Mikrolage können abweichen.

    Methodische Grundlage: Die Bewertungsmethodik orientiert sich an ImmoWertV und §196 BauGB. Mehr Details finden Sie auf unserer Methodikseite. Letzte Aktualisierung: 3.12.2025.

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