ImmobilienbewertungGoslar 2025

Goslar liegt am nördlichen Harzrand in einer Tallage und gliedert sich in die Kernstadt mit Quartieren wie Altstadt, Baßgeige, Georgenberg, Jürgenohl, Ohlhof, Rammelsberg, Steinberg und Sudmerberg sowie zahlreiche eingemeindete Ortschaften, darunter Oker, Hahndorf, Jerstedt, Hahnenklee-Bockswiese, Immenrode, Lengde, Lochtum, Vienenburg, Weddingen und Wiedelah. Diese klare Benennung der Stadt- und Ortsteile erleichtert die Abgrenzung von Vergleichslagen. Die Altstadt mit Kaiserpfalz und dichtem Fachwerkbestand bildet den historisch und touristisch geprägten Kern und ist Teil der UNESCO-Welterbestätte „Bergwerk Rammelsberg, Altstadt von Goslar und Oberharzer Wasserwirtschaft“. In angrenzenden Bereichen wie Georgenberg und Steinberg dominieren eher durchmischte Wohnlagen mit Mehrfamilienhäusern und Nachkriegsbeständen. Nördlich schließen sich Großwohnsiedlungs- und Mischquartiere wie Jürgenohl an, das als einwohnerstärkster Stadtteil eine große Bandbreite an Geschosswohnungsbau bietet und als „Ankommerstadtteil“ gilt. Ohlhof und Teile von Sudmerberg weisen hingegen stärker eigentumsorientierte, siedlungsartige Ein- und Zweifamilienhausstrukturen auf. In Oker und im Bereich des Rammelsbergs ist der Einfluss der montanindustriellen Vergangenheit bis heute im Stadtbild ablesbar. Je nach Teilraum unterscheiden sich damit Zielgruppen, Mieterstruktur und langfristige Nutzungsoptionen deutlich.

In der Goslarer Altstadt dominiert historischer Fachwerkbestand mit kleinteiligen Parzellen, oft in geschlossener Bauweise und mit Ensembleschutz. Umbauten, energetische Modernisierungen und Nutzungsänderungen sind hier stark von Denkmalschutz, Gestaltungsleitlinien und der Zugehörigkeit zur Welterbestätte abhängig. Eigentümerinnen und Eigentümer sollten schon vor kleineren Maßnahmen mit der Denkmalpflege und der Stadt frühzeitig abstimmen. Siedlungsbereiche wie Sudmerberg entstanden ab Mitte der 1930er Jahre gezielt als Wohnstandort für Berg- und Hüttenleute und sind durch Siedlerhäuser und kleinteilige Grundstücke geprägt. In Jürgenohl wurden in den 1950er- und 1960er-Jahren größere Wohnsiedlungen mit Mehrgeschossern errichtet, die heute teilweise Gegenstand von Sanierungs- und Aufwertungsprogrammen sind. Dies wirkt sich auf Instandhaltungsrückstände, Modernisierungsstände und das Verhältnis von Eigentums- zu Mietwohnungen aus. In Ohlhof und Randlagen der Kernstadt finden sich jüngere Einfamilienhaus- und Reihenhausgebiete mit meist besserer energetischer Ausgangslage und höherer Stellplatzdichte. Oker zeigt viele Wohnhäuser der Arbeiter- und Angestelltenquartiere aus der industriellen Blütezeit, teilweise in der Nähe gewerblicher Flächen. Für die Bewertung ist daher eine objektscharfe Prüfung des Baujahrs, der energetischen Qualität, früherer Umbauten und möglicher Altlasten im Umfeld wichtig.

Zentraler Schienenknoten ist der Bahnhof Goslar mit Regionalexpress- und Regionalbahnverbindungen, unter anderem über die Linien RE10 Hannover–Hildesheim–Goslar–Bad Harzburg sowie RB42/43 Goslar–Vienenburg–Braunschweig. Damit ist die Stadt im Stundentakt an wichtige Oberzentren und Arbeitsmärkte in der Region angebunden. Innerhalb der Stadt übernimmt das Stadtbusnetz die Feinerschließung. Die Linien 801 bis 804 verbinden wesentliche Wohnquartiere wie Oker, Sudmerberg, Baßgeige, Jürgenohl und Ohlhof mit Innenstadt, Bahnhof, Krankenhaus sowie touristischen Punkten wie Kaiserpfalz und Bergbaumuseum. Bei der Bewertung von Mietobjekten wirkt sich eine fußläufig erreichbare Haltestelle mit akzeptabler Taktung positiv auf die Marktfähigkeit aus. Straßenverkehrlich ist Goslar über die autobahnähnliche B 6/A 36 sowie die Bundesstraßen B 82 und B 498 angebunden. In Stadtteilen wie Oker und Sudmerberg liegen Wohngebiete teilweise nah an stark befahrenen Achsen, was zu Verkehrslärm führen kann. Lagespezifische Nachteile (z. B. direkt an Hauptverkehrsstraßen) sind bei der Wertermittlung durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.

Für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern bietet sich in Goslar überwiegend das Vergleichswertverfahren an, sofern genügend aktuelle Kaufpreise aus vergleichbaren Lagen vorliegen. Bei Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Objekten oder renditeorientierten Anlagen steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund, ergänzt um lokal stimmige Liegenschaftszinssätze. In Altstadtlagen und im Umfeld des Weltkulturerbes sind wertbeeinflussende Rechte und Belastungen aus Denkmalschutz, Gestaltungs- oder Erhaltungssatzungen besonders sorgfältig zu prüfen. Die Mikrolage ist in Goslar durch die Nähe zum Harz, die topografische Tallage und die Flüsse Innerste, Oker und Abzucht geprägt. Das Land Niedersachsen und der NLWKN stellen Hochwassergefahren- und Überschwemmungskarten bereit, die über die Stadt verlinkt sind. Wer kaufen oder entwickeln möchte, sollte prüfen, ob sich das Grundstück in einem ausgewiesenen Überschwemmungsgebiet befindet, da hier bau- und nutzungsrechtliche Einschränkungen, Auflagen an die Bauausführung oder erhöhte Versicherungsprämien möglich sind. Für die Praxis haben sich folgende Prüfschritte bewährt: Im Altstadtbereich und in historisch geprägten Quartieren frühzeitig Denkmalschutz und Ensembleschutz klären. In Harzrandlagen und an Gewässern Hochwassergefahrenkarten und eventuelle Hangrisiken berücksichtigen. In Stadtteilen mit industrieller Prägung wie Oker kommen mögliche Altlasten und Emissionen als Themen hinzu. Zusätzlich sollten immer Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster, Erschließungssituation (ÖPNV, Straße) sowie der energetische Zustand des Gebäudes einbezogen werden.