ImmobilienbewertungGueglingen 2025

Güglingen liegt im Landkreis Heilbronn und umfasst die offiziell benannten Ortsteile Eibensbach und Frauenzimmern. Prägend ist der Bach Zaber, der die Ortslage durchzieht und dem Zabergäu den Namen gibt. ÖPNV-seitig ist Güglingen an das HNV-Netz angebunden; die Linie 661 bedient u. a. die Haltestellen „Güglingen, Schulzentrum“, „Güglingen, Neues Rathaus“ sowie im Ortsteil Frauenzimmern das „Backhaus“.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser mit dörflichen Strukturen in den Ortsteilen. Bei Hanglagen (Ausläufer von Stromberg/Heuchelberg) sind Entwässerung, Gründung und Böschungssicherung zu prüfen; in Talbereichen gilt besondere Aufmerksamkeit für Feuchte- und Lastfälle. Für Liegenschaften in Gewässernähe empfiehlt sich die Einsicht in die landesweite Hochwassergefahrenkarte, um Ausdehnung und Tiefe potenzieller Überflutungen an Gewässern wie der Zaber zu bewerten. Sanierungsstand von Dach, Fenstern, Heizung und Hülle sowie etwaige kommunale Satzungen/Bauleitpläne sollten objektbezogen vorliegen.

Die Wertermittlung sollte die kleinteilige Struktur zwischen Kernstadt und den Ortsteilen Eibensbach/Frauenzimmern berücksichtigen. Vergleichswertverfahren eignen sich, wenn genügend objektähnliche Referenzen vorhanden sind; bei vermieteten Objekten ist das Ertragswertverfahren zweckmäßig. Für eigengenutzte Häuser mit geringer Vergleichbarkeit bietet das Sachwertverfahren robuste Anhaltspunkte. Lageunterschiede (z. B. Zaber-Nähe, Ortsbild, Anbindung innerhalb des Busnetzes) sind konsequent über Zu- und Abschläge bzw. Liegenschaftszinsspannen zu reflektieren. Bauleitpläne und örtliches Ortsrecht liefern zusätzliche Rahmenbedingungen für Nutzbarkeit und Erweiterungen.

• Verlauf und Querungen der Zaber innerhalb der Ortslage (Brücken, Grünzug, Geländesituation)
• ÖPNV-Erreichbarkeit: kurze Wege zu Linienhaltstellen wie „Güglingen, Schulzentrum“ oder „Güglingen, Neues Rathaus“ der Linie 661
• Ortsteilkontext: Unterschiede zwischen Kernstadt und Eibensbach/Frauenzimmern in Baualter, Dichte und Erschließung
• Rechtslage: Bebauungsplan/Ortsrecht der Stadt für das konkrete Grundstück einsehen, etwaige Auflagen für An- oder Umbauten prüfen.