ImmobilienbewertungGundelsheim 2025

Gundelsheim liegt am Neckar im Landkreis Heilbronn und gliedert sich in offiziell benannte Ortsteile, darunter Bachenau, Bernbrunn, Böttingen, Höchstberg, Obergriesheim, Tiefenbach und die Kernstadt. Die Siedlungsstruktur reicht von der historischen Altstadt am Fluss bis zu jüngeren Wohngebieten auf den Hochflächen. Topografisch treffen Neckartal und Randhöhen aufeinander; dies führt zu wechselnden Expositionen und Hanglagen innerhalb kurzer Distanz.

Bestandsbauten reichen vom Fachwerk der Altstadt über Mehrfamilienhäuser der Nachkriegszeit bis zu jüngeren Einfamilienhausgebieten. Bei Objekten in Hanglage sind Bauzustand, Abdichtung und Erreichbarkeit zu prüfen; im Talbereich empfiehlt sich ein Blick in kommunale Unterlagen (z. B. Bebauungsplan, Festsetzungen zu Stellplätzen, Gestaltung oder Lärmschutz). Für Modernisierungen sind energetische Ausgangswerte (Dach, Fassade, Fenster, Heizung) zu dokumentieren, insbesondere bei vor 1978 errichteten Gebäuden. Konkrete rechtliche und planerische Rahmenbedingungen können in den rechtskräftigen Bebauungsplänen der Stadt eingesehen werden.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist der Sachwert- oder Vergleichswertansatz gängig; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern der Ertragswert. Die kleinteilige Ortsteilstruktur und Unterschiede zwischen Altstadt, Tal- und Hanglagen erfordern lagegerechte Boden- und Bauqualitätsannahmen. Für Objekte mit besonderem historischen Charakter (z. B. Ensemblebezug in der Altstadt) sind Denkmalschutzaspekte vorab zu klären; normative Vorgaben und kommunale Satzungen sind in die Wertermittlung einzubeziehen. Ein systematischer Ortsvergleich innerhalb der Ortsteile und eine Begehung zu unterschiedlichen Tageszeiten sind empfehlenswert, um Belichtung, Erreichbarkeit und Umfeldnutzungen realistisch abzubilden.

Praktische Checkliste: (1) ÖPNV: Lage zum Bahnhof „Gundelsheim (Neckar)“ und Takt der Stadtbahnlinien S41/S42 Richtung Heilbronn/Mosbach prüfen. (2) Ortsteilkontext: Abgleich mit den offiziell benannten Ortsteilen der Stadt (siehe Abschnitt „Lage & Struktur“), um schulische Zuordnungen, Wegebeziehungen und Quartierscharakter zu verstehen.