ImmobilienbewertungIlsede 2025

Ilsede liegt im Landkreis Peine in Niedersachsen und fungiert als Grundzentrum im Südkreis. Die Gemeinde entstand 2015 durch die Fusion der bisherigen Gemeinden Ilsede und Lahstedt und umfasst heute eine Fläche von rund 72 km². Zum 30.06.2025 waren über 22.000 Einwohnerinnen und Einwohner gemeldet, was für ein eher ländlich geprägtes, aber funktional starkes Umlandzentrum spricht. Die Gemeinde gliedert sich in elf Ortsteile, darunter Adenstedt, Bülten, Gadenstedt, Groß Bülten, Groß Ilsede, Groß Lafferde, Klein Ilsede, Münstedt, Oberg, Ölsburg und Solschen. Groß Ilsede und Ölsburg bilden gemeinsam das Gemeindezentrum mit mehreren Supermärkten, Discountern und Dienstleistungsangeboten. Groß Lafferde profitiert von der Lage an der Bundesstraße 1, während Ortsteile wie Adenstedt oder Solschen stärker durch Landwirtschaftsflächen und dörfliche Strukturen geprägt sind. Städtebaulich ist die Geschichte der Ilseder Hütte und des Bergbaus nach wie vor sichtbar: Auf dem ehemaligen Hüttenareal haben sich Unternehmen, Kultur- und Veranstaltungsflächen etabliert. In den Wohngebieten dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser, oft aus der Nachkriegszeit und den 1960er bis 1980er Jahren, ergänzt um jüngere Baugebiete auf Basis aktueller Bebauungspläne.

Für den Immobilienstandort Ilsede ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr zentral. Die Buslinie 530 verbindet Peine, Groß Ilsede, Klein Ilsede, Gadenstedt, Lengede und Broistedt. Wichtige Haltestellen im Gemeindegebiet sind unter anderem Peine, Bahnhof, Klein Ilsede (Nord/Kirche), Groß Ilsede (Nord, Mitte, ZOB) sowie Gadenstedt (Freibad, Ortsmitte). Damit besteht von den Ortsteilen aus eine direkte Anbindung an den Bahnhof Peine mit Regionalbahnanschlüssen Richtung Hannover, Hildesheim und Braunschweig. Straßenseitig verläuft die Bundesstraße 1 durch den Ortsteil Groß Lafferde, von der die Bundesstraße 444 nach Peine abzweigt und die Ortsteile Gadenstedt, Groß Ilsede und Klein Ilsede erschließt. Diese Achsen sind für den Pendelverkehr nach Peine, Salzgitter und in die Region Braunschweig von Bedeutung und beeinflussen Lärm- und Emissionslage entlang der Trassen. Für die Wertermittlung spielt die konkrete Entfernung zur Haltestelle der Linie 530 und zu den Bundesstraßen eine wichtige Rolle: In fußläufiger Nähe zum Knoten Groß Ilsede, ZOB oder zu stark frequentierten Haltestellen sind ÖPNV-Vorteile positiv zu berücksichtigen, während direkte Straßennähe zur B 1 oder B 444 je nach Objekt zu Lärmabschlägen führen kann.

Landschaftlich ist die Gemeinde durch fruchtbare Lössböden und die Fuhseniederung geprägt. Zwischen Peine und Klein Ilsede besitzt der Fluss Fuhse großzügige Überschwemmungsflächen, in denen Hochwasserereignisse regelmäßig abgepuffert werden. Medienberichte zu vergangenen Hochwasserlagen zeigen, dass die Fuhse in diesem Bereich deutlich über die Meldestufen steigen kann, ohne unmittelbar geschlossene Ortslagen zu überfluten. Für Liegenschaften in Fuhsenähe sollte dennoch immer ein Blick in die amtlichen Hochwasserkarten des Landes geworfen werden. Ein besonders prägendes Landschaftselement ist der Auflandeteich Groß Bülten–Adenstedt südlich von Groß Bülten. Das rund 50 Hektar große Gebiet entstand aus einem ehemaligen Absetzbecken der Eisenerzaufbereitung und wurde in den 1980er Jahren renaturiert. Heute ist der Auflandeteich als Naturschutzgebiet mit der Kennung NSG BR 059 ausgewiesen und bietet Flachwasserbereiche, Schilfzonen und Lebensraum für zahlreiche Wasservogelarten. Rundwege machen das Gebiet für Spaziergänge und Naherholung attraktiv. In der Immobilienbewertung wirken sich solche Freiräume zweifach aus: Einerseits erhöht die Nähe zu wassergeprägten Landschaften und Schutzgebieten die Erholungsqualität, andererseits sind Schutzauflagen, mögliche Hochwasserbetroffenheit und eingeschränkte Nachverdichtungsmöglichkeiten zu beachten. Für konkrete Objekte ist eine kombinierte Prüfung von Schutzgebietsgrenzen, Gewässernähe und Lärmbelastung sinnvoll.

Das Orts- und Straßenbild der Gemeinde Ilsede ist stark von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt, häufig auf relativ großen Grundstücken. In mehreren Ortsteilen finden sich zudem kleinere Mehrfamilienhäuser und Reihenhauszeilen aus den 1960er bis 1980er Jahren. Rund um das ehemalige Hüttenareal wurden Werks- und Arbeiterwohnungen errichtet, die durch ihre Grundrisse und Bausubstanz teils von klassischen Neubaugebieten abweichen. Für die Wertermittlung bedeutet dies, dass bei älteren Beständen neben der Lage insbesondere Baujahr, Bauweise und Modernisierungsstand zu gewichten sind. Relevante Punkte sind Dach und Dachstuhl, Fassadendämmung, Fenster, Heizsystem (z. B. alte Ölheizung versus moderne Wärmepumpe oder Gas-Brennwertanlage) sowie Elektro- und Sanitärinstallationen. In einigen Ortsteilen gibt es laufende oder jüngere Baugebiete auf der Grundlage aktueller Bebauungspläne, etwa im Bereich Meeschestraße in Groß Ilsede, die tendenziell höhere Preisniveaus und einen besseren energetischen Standard aufweisen. Empfehlenswert ist die Einsicht in die gemeindliche Bauleitplanung und die konkreten Bebauungspläne, um Festsetzungen zu Geschossigkeit, Dachformen, GRZ/GFZ und Stellplatznachweisen zu prüfen. Diese bestimmen, welche Erweiterungen, Anbauten oder Umnutzungen möglich sind und können bei Vergleichswert- und Sachwertverfahren direkte Auswirkungen auf den Markt- und Beleihungswert haben.

Innerhalb der Gemeinde unterscheiden sich die Mikrolagen teils deutlich. Groß Ilsede und Ölsburg bieten mit Einzelhandel, Schulen und Bushaltestellen am ZOB eher urbane Qualitäten und kurze Wege. In Groß Lafferde wirken sich die direkte Lage an der B 1 und die Nähe zum traditionellen Lafferder Markt auf Verkehrsstärke, Lärm und Frequenz aus. Dörfer wie Adenstedt, Gadenstedt oder Solschen punkten mit dörflicher Ruhe, landwirtschaftlicher Umgebung und Nähe zu Freiflächen, dafür sind Alltagsziele und weiterführende Schulen oft nur mit dem Auto oder per Bus zu erreichen. Für eine fundierte Wertermittlung in Ilsede sollten Sie deshalb systematisch vorgehen: Erstens: ÖPNV-Anbindung im konkreten Objektumfeld prüfen. Maßstab ist die Entfernung zur nächsten Haltestelle der Linie 530 und die Fahrzeit zum Bahnhof Peine. Zweitens: Verkehrslage und Lärmquellen analysieren – insbesondere Nähe zu B 1, B 444 sowie Durchgangsstraßen. Drittens: Grün- und Freiraumbezug bewerten, zum Beispiel Nähe zur Fuhseniederung, zum Auflandeteich oder zu kleineren Ortswäldern. Viertens: Bauleitpläne und örtliche Satzungen einsehen, um Festsetzungen zu Nutzungsart, Geschossigkeit, Stellplätzen und Gestaltung zu kennen. Je nach Objekttyp kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren in Betracht: Für typische Einfamilienhäuser in den Ortsteilen ist das Vergleichswertverfahren oft zielführend, bei individuell geprägten älteren Beständen bietet das Sachwertverfahren Transparenz. Vermietete Mehrfamilienhäuser erfordern in der Regel eine ertragsorientierte Betrachtung, in der regionale Mieten, Leerstandsrisiken und nicht umlagefähige Kosten berücksichtigt werden.