ImmobilienbewertungPeine 2025

Peine liegt an der A2 etwa mittig zwischen Hannover und Braunschweig und fungiert als Mittelzentrum im gleichnamigen Landkreis. Die Stadt gliedert sich in eine Kernstadt mit mehreren statistischen Bezirken und 14 Ortsteile: Berkum, Dungelbeck, Duttenstedt, Eixe, Essinghausen, Handorf, Röhrse, Rosenthal, Schmedenstedt, Schwicheldt, Stederdorf, Vöhrum/Landwehr, Wendesse und Woltorf. In der Kernstadt ballen sich Einzelhandel, Dienstleistungen und öffentliche Einrichtungen, ergänzt um gemischt genutzte Quartiere mit Mehrfamilienhäusern und innerstädtischen Einfamilienhauslagen. Zum Immobilienbestand gehören sowohl Nachkriegszeilen und -blöcke als auch modernisierte Mehrfamilienhäuser sowie punktuell Altbauten. Die Ortsteile sind überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt, oft mit dörflichem Kern und späteren Neubaugebieten. Stederdorf und Vöhrum/Landwehr bilden größere Ortsteile mit eigenem Versorgungsangebot und eigenständiger Marktbeobachtung, während kleinere Ortsteile wie Berkum oder Röhrse vor allem ruhige, ländlich geprägte Wohnlagen bieten. Für eine belastbare Bewertung sollten Objekte stets mit Vergleichsimmobilien aus ähnlichen Ortsteilen und Lagequalitäten gegenübergestellt werden.

Seit 1996 verfügt Peine über einen eigenen kommunalen Bahnhof mit Nahverkehrsterminal, der als Herzstück des öffentlichen Verkehrs gilt. Der Bahnhof liegt unmittelbar an der Innenstadt und verknüpft Regionalzüge mit den Linienbussen sowie Taxi- und Fahrradstellplätzen auf kurzen Wegen. Für Pendlerlagen ist die fußläufige Erreichbarkeit des Bahnhofs ein entscheidender Wertfaktor. Über den Bahnhof bestehen Regionalverbindungen unter anderem in Richtung Hannover und Braunschweig, die das tägliche Pendeln in die beiden Oberzentren erleichtern. Der Busbahnhof direkt am Bahnhofsplatz sichert die Verknüpfung mit den Ortsteilen und umliegenden Gemeinden. Die elektronische Fahrplanauskunft des regionalen Verkehrsverbunds unterstützt die praktische Bewertung von Fahrtzeiten und Taktung. Bei der Beurteilung der Mikrolage sollte neben der Entfernung zum Bahnhof auch die Qualität der fußläufigen Wege, die Anbindung an Bushaltestellen im Quartier sowie Park- und Fahrradabstellmöglichkeiten berücksichtigt werden. Für Immobilien mit Gewerbeanteil oder im Dienstleistungssektor können diese Faktoren die Drittverwendungsfähigkeit und Vermietbarkeit beeinflussen.

Im Bestand der Peiner Ortsteile dominieren klassische Ein- und Zweifamilienhäuser, häufig als freistehende Häuser oder Reihenhauszeilen mit Gärten. Diese Bestände reichen von Vorkriegs- und Nachkriegsbauten bis zu neueren Siedlungen mit moderner Haustechnik. In der Kernstadt konzentrieren sich Mehrfamilienhäuser, Nachkriegszeilen und verdichtete Mischgebiete mit Wohnen über Gewerbe. Für Kaufinteressenten im Bestandssegment bleiben die technischen Gewerke entscheidend: Dach, Fassade, Fenster, Heizungsanlage, Elektrik und Leitungen bestimmen sowohl die energetische Qualität als auch den kurz- bis mittelfristigen Investitionsbedarf. In älteren Häusern sind energetische Sanierungen häufig nur teilweise erfolgt, sodass sich zwei ähnliche Lagen preislich deutlich unterscheiden können. Bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern ist neben dem Zustand der Wohnung der Blick in die Unterlagen der Gemeinschaft wichtig: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die Instandhaltungsrücklage geben Hinweise auf künftige Umlagen und mögliche Konfliktfelder. In Quartieren mit gemischter Nutzungsstruktur, etwa in innenstadtnahen Lagen, sollten zusätzlich Immissions- und Stellplatzsituationen berücksichtigt werden.

Die Fuhse durchfließt das Stadtgebiet von Peine und prägt mit Aue- und Grünzügen die Aufenthaltsqualität vieler Lagen. Wege an der Fuhse erhöhen den Freizeitwert, sind aber aus Bewertungssicht immer auch unter dem Gesichtspunkt des Hochwasserrisikos zu betrachten. Für Grundstücke in Flussnähe ist die Einsicht in amtliche Gefahren- und Risikokarten zwingend zu empfehlen. Der Niedersächsische Landesbetrieb für Wasserwirtschaft, Küsten- und Naturschutz (NLWKN) stellt Gefahren- und Risikokarten für zahlreiche Flüsse bereit, darunter auch für die Fuhse. In diesen Karten lässt sich erkennen, welche Bereiche bei bestimmten Hochwasserszenarien betroffen sein können. Für Finanzierung, Versicherbarkeit und Wertstabilität sind diese Informationen besonders relevant. Neben Hochwassergefahren können auch örtliche Schutzgebiete, Ausgleichs- und Grünflächen sowie Lärmbelastungen durch Verkehrsachsen den Wert beeinflussen. In Peine empfiehlt sich daher der Abgleich mit städtischen Planwerken, Bebauungsplänen und möglichen Satzungen über Gestaltung oder Ortsbildschutz, insbesondere in gewachsenen Ortskernen.

Für typische Ein- und Zweifamilienhäuser in den Ortsteilen von Peine kommen überwiegend Sachwert- und Vergleichswertverfahren zur Anwendung. In gewachsenen Wohnlagen mit ausreichender Zahl vergleichbarer Verkäufe lassen sich Marktniveau und Lagezuschläge gut anhand realer Transaktionen und aktueller Angebotslagen herleiten. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern in der Kernstadt oder in gut angebundenen Ortsteilen tritt das Ertragswertverfahren in den Vordergrund. Wesentlich für eine fundierte Bewertung ist der systematische Blick auf die Mikrolage: Ortsteil, Entfernung zum Bahnhof oder zu wichtigen Haltestellen, Nahversorgung, Schulstandorte, Grün- und Lärmsituation sollten strukturiert erfasst werden. Unterschiede zwischen zentrumsnahen Quartieren, Wohnlagen in Stederdorf oder Vöhrum/Landwehr und kleineren Ortsteilen spiegeln sich direkt im erzielbaren Mieten- und Preisniveau wider. Vor einem Ankauf empfiehlt sich die Sichtung zentraler Unterlagen: Grundbuchauszug, aktuelle Flurkarte bzw. Lageplan, Bauunterlagen (Baugenehmigung, Pläne, ggf. Statik), Energieausweis sowie Auskünfte zu geltenden Bebauungsplänen und örtlichen Satzungen der Stadt Peine. Bei Wohnungskauf kommen Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Rücklagenübersicht hinzu.