ImmobilienbewertungJohannesberg 2025

Johannesberg liegt im unterfränkischen Vorspessart und gehört zum Landkreis Aschaffenburg. Offiziell gliedert sich die Gemeinde in die Ortsteile Johannesberg, Oberafferbach, Breunsberg, Rückersbach und Steinbach. Die Struktur ist kleinteilig und von gewachsenen Dorfkernen geprägt; ortsbildprägend ist die Pfarrkirche St. Johannes Enthauptung auf dem Johannesberg. Als landschaftlich markant gilt das Rückersbacher Tal mit der lokal benannten Rückersbacher Schlucht. Die Gemarkungen verteilen sich auf Höhenzüge und Kerbtäler des westlichen Spessarts; Siedlungsflächen folgen überwiegend historischen Ortsstraßen mit teils enger Körnung. Grünzüge, Feldraine und kleinere Bachläufe prägen die Übergänge zwischen den Ortsteilen und stiften Naherholung unmittelbar am Siedlungsrand.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser. Für Um- und Neubauten sind die örtlichen Festsetzungen maßgeblich (z. B. Bebauungspläne, Innen-/Außenbereichssatzungen). Vor Kauf oder Modernisierung empfiehlt sich die Einsicht in die rechtskräftigen Bebauungspläne der Gemeinde und die textlichen Festsetzungen, um Bauweise, überbaubare Flächen oder Dachformen sicher zu beurteilen. Unabhängig vom Objekt sind typische Prüfpunkte: baulicher Zustand der Gebäudehülle, Heizsystem, mögliche Hanglagen, Entwässerung und Zufahrten. Planungsrechtliche Unterlagen stellt die Gemeinde online bereit. Ergänzend empfiehlt sich je nach Lage die Abklärung von Grundstücksentwässerung, Zufahrtsbreiten für Bau- und Rettungsfahrzeuge sowie Stellplatznachweisen. Bei Bestandsobjekten lohnt ein Blick in frühere Baugenehmigungen und eventuelle Nachträge, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist in der Regel das Vergleichswertverfahren geeignet; bei individuell geprägten Bestandsobjekten ergänzt das Sachwertverfahren die Plausibilisierung. Bei Mehrfamilienhäusern mit Vermietung kann das Ertragswertverfahren entscheidungsrelevant sein. Aufgrund der kleinteiligen Ortsteile sollten Vergleichsobjekte möglichst ortsteilnah gewählt werden, damit Lageunterschiede – etwa Höhenlage oder Nähe zu Grünzügen – sachgerecht berücksichtigt werden. Für besondere Objekte (z. B. Ensembleschutz oder planungsrechtliche Besonderheiten) ist eine Akteneinsicht bei der Gemeinde sinnvoll, um Restriktionen und Chancen belastbar einzuordnen. Bei Objekten in Hanglage sollte die Ableitung von Oberflächenwasser und die Ausbildung von Außenanlagen im Wertermittlungsgutachten nachvollziehbar berücksichtigt werden. Für Vergleichswerte sind dokumentierte Objektmerkmale (Bauzustand, Modernisierungsstand, Außenraumqualität) transparent zu gewichten, um belastbare Ableitungen zu treffen.

• ÖPNV-Anschluss prüfen – die VAB-Buslinie 25 bedient in Johannesberg u. a. die Haltestelle „Johannesberg, Kirche“, was den Alltagsweg ohne Auto erleichtert.
• Ortsteilbezug klären – z. B. Oberafferbach oder Rückersbach: Straßenzuschnitte, Topografie und Erschließung unterscheiden sich und beeinflussen Nutzbarkeit, Geräuschkulisse und Außenraumqualität
• Planungsrecht sichern – Bebauungsplan/Textfestsetzungen zur konkreten Adresse heranziehen