ImmobilienbewertungKalbach 2025

Kalbach-Riedberg liegt im Norden Frankfurts und gehört zum Ortsbezirk 12. Der Stadtteil setzt sich aus dem alten Dorf Kalbach mit historisch gewachsener Struktur und dem in den 2000er-Jahren entwickelten Riedberg zusammen. Riedberg ist eines der größten Neubaugebiete Frankfurts mit über 6.000 Wohnungen und Häusern sowie rund 15.000 Einwohnern. Hier entstand die sogenannte Science-City mit dem naturwissenschaftlichen Campus der Goethe-Universität und mehreren Forschungsinstituten. Für die Immobilienbewertung ist wichtig, zwischen den Mikrolagen zu unterscheiden: Der Ortskern Kalbach mit kleinteiligen Parzellen, gewachsenem Straßenbild und begrenztem Baupotenzial unterscheidet sich deutlich von den planmäßig angelegten Quartieren am Riedberg. Zudem prägt das große Gewerbegebiet „Am Martinszehnten“ nördlich von Kalbach die Lagequalität in Teilbereichen durch Lieferverkehr, Arbeitsplätze und Infrastruktur. Wer Objekte bewertet, sollte daher genau prüfen, ob es sich um Lagen im dörflich geprägten Alt-Kalbach, in den einzelnen Riedberg-Quartieren oder in der Nähe des Gewerbegebiets und der Autobahnen handelt.

Im Alt-Kalbach dominieren historische Gebäude, darunter barocke Fachwerkhäuser entlang der Kalbacher Hauptstraße sowie die katholische St.-Laurentius-Kirche aus dem 18. Jahrhundert. Zahlreiche Gebäude stehen als Kulturdenkmäler unter Schutz, was für Käuferinnen und Käufer Chancen bei der Wertstabilität, aber auch Pflichten bei Umbauten bedeutet. Der Ortskern weist überwiegend zwei- bis dreigeschossige Bebauung mit kleinteiligen Grundstücken auf. Am Riedberg wurden seit den 2000er-Jahren überwiegend moderne Reihen- und Stadthäuser, Punkthäuser und Mehrfamilienhäuser errichtet. Projekte in der Nähe des Kätcheslachparks oder in Quartieren wie etwa Altkönigblick zeigen zeitgemäße Architektur mit gemeinschaftlichen Grünflächen und Tiefgaragen. Hier sind energetische Standards und Ausstattungsqualität meist deutlich höher als im Altbau-Bestand. Bewertungstechnisch ist im Alt-Kalbach genau zu prüfen, ob Denkmalschutzauflagen bestehen, welche Baualtersklasse vorliegt und welche Instandhaltung erfolgt ist. In den Neubauquartieren spielen dagegen energetische Kennwerte, Stellplatznachweise, Gemeinschaftsanlagen und der Bauträgerstandard eine größere Rolle.

Kalbach-Riedberg ist gut an das Frankfurter U-Bahn-Netz angebunden. Die Linie U2 verbindet Kalbach über Heddernheim und die Innenstadt bis zum Südbahnhof beziehungsweise nach Bad Homburg-Gonzenheim. Die Linien U8 und U9 erschließen insbesondere den Riedberg und binden ihn sowohl an die Innenstadt als auch an Nieder-Eschbach und Ginnheim an. Wichtig für die Wohnlagen sind Haltestellen wie „Rathaus Kalbach“, „Kalbach“ und „Riedberg“. Dazu kommen Buslinien 24, 28, 29 und Nachtlinien, die den Stadtteil mit anderen nördlichen Quartieren verknüpfen. Straßenseitig liegt Kalbach-Riedberg in der Nähe des Bad Homburger Kreuzes, wo sich A5 und A661 kreuzen. Die gute überregionale Erreichbarkeit geht mit Verkehrs- und Lärmeinwirkungen einher, insbesondere in Randlagen nahe der Autobahn und des Gewerbegebiets. In Bewertungsfällen sollte daher die konkrete Lärmsituation (Tages- und Nachtlärm), vorhandene Lärmschutzwälle und der Abstand zu Hauptverkehrsachsen genau geprüft werden. Für Wohnungen und Häuser in fußläufiger Distanz zu U-Bahn-Haltestellen steigen in der Regel Nachfrage und Marktakzeptanz. Lagen mit gleichzeitig guter ÖPNV-Anbindung und ausreichend Abstand zu Autobahn und Gewerbegebiet sind in Kalbach-Riedberg besonders gefragt.

Zwischen Riedberg und dem nördlich angrenzenden Kalbach liegt der Kätcheslachpark, die größte Grünanlage im Stadtteil. Der rund zehn bis zwölf Hektar große Park kombiniert Spiel- und Freizeitflächen mit einem Regenrückhalte- und Graben-System, das der Regenwasserbewirtschaftung und dem Hochwasserschutz für die Neubaugebiete dient. Herzstück ist der Kätcheslachweiher mit umgebenden Wiesen, Mulden und Wegen für Fußgängerinnen und Radfahrende. Der Park ist Teil des Frankfurter Grüngürtels, wird über Wanderwege wie den Hölderlinpfad und den geowissenschaftlichen Geopfad erschlossen und verbindet den Riedberg mit der offenen Landschaft Richtung Taunus. Für die Wohnlage bedeutet die Nähe zum Park in der Regel eine deutliche Aufwertung, insbesondere bei Wohnungen mit Blick ins Grün oder Häusern in zweiter Reihe ohne direkte Verkehrsbelastung. Bei der Immobilienbewertung sollte die konkrete Lagebeziehung zum Kätcheslachpark und zu kleineren Grünzügen berücksichtigt werden: Objekte mit direktem Parkzugang, guter Besonnung und ohne starke Lärmbelastung erzielen meist überdurchschnittliche Preise, während Lagen zwischen Autobahn und Gewerbegebiet trotz Parknähe Abschläge wegen Lärm oder Emissionen aufweisen können.