ImmobilienbewertungKoenigstein Im Taunus 2025

Königstein im Taunus liegt am südlichen Rand des waldreichen Taunus und ist staatlich als heilklimatischer Kurort anerkannt. Die Stadt gliedert sich in die Kernstadt sowie die Stadtteile Falkenstein, Mammolshain und Schneidhain. Die Hangsituation prägt viele Wohnlagen: freistehende Häuser mit Garten liegen terrassiert über der Kernstadt, während Mammolshain für seine Edelkastanien an den warmen Südhängen bekannt ist. Königstein besitzt den Endbahnhof der Regionalbahn-Linie RB12 („Königsteiner Bahn“); zusätzlich hält die RB12 in Schneidhain. Über diese Strecke bestehen durchgehende Fahrten über Frankfurt-Höchst bis Frankfurt (Main) Hauptbahnhof. Innerorts verknüpft die Stadtbuslinie 84 Falkenstein mit Bahnhof und Stadtmitte.

Typisch für Königstein sind freistehende Einfamilienhäuser, historische Villen und individuell geplante Architektenhäuser, vor allem in Falkenstein und rund um die Kernstadt. Solche Objekte sind selten standardisiert. Käufer und Mieter müssen daher genau prüfen: Zustand der Gebäudehülle, Dachaufbauten, energetische Modernisierung und mögliche Anbauten. Die Stadt veröffentlicht für alle Stadtteile rechtsgültige Bebauungspläne. In neueren Verfahren – zum Beispiel im Bereich „Am Wacholderberg“ in Mammolshain – wird eine feste Solarmindestfläche auf Dächern verlangt und Photovoltaik als verbindliche Festsetzung genannt. Damit signalisiert die Kommune offen, dass Energie- und Klimaschutzauflagen inzwischen planungsrechtlich mitgedacht werden und Bestandteil der lokalen Erwartung an Neubau oder Umnutzung sind.

Bei der Wertermittlung in Königstein sollte man nie mit einem einzigen Durchschnitt arbeiten. Der Hintergrund: Königstein gilt als bevorzugte Wohnlage mit zahlreichen repräsentativen Villen und großzügigen Gärten, was die Vergleichbarkeit einzelner Häuser einschränkt. Für klassische Einfamilienhäuser bietet sich das Vergleichswertverfahren an – aber bitte innerhalb desselben Stadtteils, nicht quer zwischen Falkenstein, Mammolshain, Schneidhain und der Kernstadt. Für Objekte mit Gewerbeanteil in zentralen Straßenzügen der Kernstadt kann zusätzlich das Ertragswertverfahren sinnvoll sein, weil Wohnen und Geschäft oft Tür an Tür geplant sind. Für freistehende Wohnhäuser ohne klaren Mietertrag wird häufig das Sachwertverfahren genutzt, um Bauqualität, Modernisierungsstand und Grundstück separat abzubilden.

Mikrolage entscheidet in Königstein massiv. Erstens: Hanglagen direkt am Taunuswald wirken grün und exklusiv, können aber Hangwasser, Stützmauern und baurechtliche Einschränkungen aus dem jeweiligen Bebauungsplan bedeuten – gerade in Mammolshain oder oberhalb der Kernstadt. Zweitens: Erreichbarkeit des ÖPNV ist ein echter Wertfaktor. Wer fußläufig den Bahnhof „Königstein (Taunus)“, den Halt Schneidhain der RB12 oder eine Haltestelle der Stadtbuslinie 84 hat, besitzt eine direkte Schiene Richtung Frankfurt im RMV-Verbund. Drittens: Prüfe, ob das Grundstück in einem Trinkwasser- oder Naturschutzbereich liegt, denn solche Auflagen tauchen in den Königsteiner Bebauungsunterlagen explizit auf.