ImmobilienbewertungKrumbach Schwaben 2025

Krumbach (Schwaben) liegt im Tal der Kammel, einem Nebenfluss der Mindel, und gehört naturräumlich zu den Unteren Iller-Lech-Schotterplatten. Die Stadt befindet sich etwa in der Mitte zwischen Ulm, Augsburg und Memmingen und fungiert als Mittelzentrum in der Planungsregion Donau-Iller. Zum Gemeindegebiet gehören neben der Kernstadt die Stadtteile Attenhausen, Billenhausen, Edenhausen, Hohenraunau und Niederraunau, die in den 1970er Jahren eingemeindet wurden und einen ausgeprägten dörflichen Charakter behalten haben. Während Krumbach, Niederraunau und Billenhausen im Kammeltal liegen, befindet sich Hohenraunau auf einem Höhenrücken zwischen Kammel und Krumbächle; Edenhausen und Attenhausen liegen im Tal des Haselbachs. Für die Immobilienbewertung ist diese Topographie relevant: Tallagen entlang der Kammel können hochwasserexponiert sein, während höhere Lagen wie Hohenraunau eher durch Aussicht und ruhigere Lage punkten. Die Kernstadt bündelt Handel, Dienstleistungen, Schulen und medizinische Versorgung, was sich in tendenziell höheren Bodenwerten widerspiegeln kann, während die Ortsteile eher vom Ein- und Zweifamilienhausbestand mit größeren Grundstücken geprägt sind.

Der Gebäudebestand in Krumbach ist heterogen: In der Innenstadt finden sich historische Bauten und dicht bebaute Quartiere mit Mischstrukturen aus Wohnen und Gewerbe, die unter anderem in einer Gestaltungsfibel der Stadt beschrieben sind. In den umliegenden Wohngebieten dominieren Nachkriegsbauten, Siedlungen der 1960er bis 1980er Jahre sowie neuere Einfamilienhausgebiete an den Rändern von Kernstadt und Stadtteilen. Wohnungseigentum konzentriert sich stärker in der Kernstadt sowie in nachverdichteten Lagen, während in den Stadtteilen Ein- und Zweifamilienhäuser mit Gärten überwiegen. Für Eigentumswohnungen liegen die ausgewerteten Angebotskaufpreise grob im Bereich um gut 3.000 Euro pro Quadratmeter, bei Häusern im Bereich etwas über 3.000 Euro pro Quadratmeter, jeweils mit deutlicher Spreizung je nach Lage und Zustand. Mietwohnungen bewegen sich überwiegend im unteren zweistelligen Eurobereich pro Quadratmeter Kaltmiete. Diese Werte sind nur Orientierungen und können im Einzelfall deutlich nach oben oder unten abweichen. Für Bewertungen ist wichtig, die jeweilige Teilmarktsituation zu berücksichtigen: zentrale Lagen mit guter Fußläufigkeit zu Handel, Schulen und Bahnhof werden in der Regel höher bewertet als periphere Randlagen ohne ÖPNV-Anschluss. In den Ortsteilen sind große Grundstücke und ruhige Wohnlage oftmals wertbildend, gleichzeitig können eingeschränkte Nahversorgung und geringere Nachfrage die Preise dämpfen.

Verkehrlich ist Krumbach über die Bundesstraßen B16 (Günzburg–Mindelheim) und B300 (Memmingen–Augsburg) angebunden. Die Bahnstrecke Günzburg–Mindelheim (Mittelschwabenbahn) verläuft durch Krumbach; im Stadtgebiet bestehen die Stationen Krumbach (Schwab) und Krumbach (Schwab) Schule, zudem werden Niederraunau und Billenhausen als Bahnhalte bedient. Die Regionalbahnlinie RB 78 verbindet Krumbach mit Günzburg (Anschluss an die Magistrale Ulm–Augsburg–München) und Mindelheim. Das Mittelzentrum Krumbach verfügt über zwei Grundschulen, Mittelschule, Realschule, Gymnasium und weitere berufliche Schulen sowie ein Krankenhaus und verschiedene Pflegeeinrichtungen. Für Wohnlagen in fußläufiger Distanz zu Schulzentrum, Innenstadt oder Bahnhöfen ergeben sich typische Lagevorteile, während periphere Ortsteile stärker auf den Individualverkehr angewiesen sind. Im Rahmen der weiteren Entwicklung der Mittelschwabenbahn ist für Krumbach eine Ladestation für akkubetriebene Züge vorgesehen, was die langfristige Bedeutung des SPNV-Standorts unterstreicht und bei der langfristigen Standortbewertung berücksichtigt werden kann.

Die Kammel prägt das Stadtbild Krumbachs, bringt aber auch Hochwassergefahren mit sich. Nach starken Überschwemmungen in den Jahren 2000 und 2002 wurden umfangreiche Hochwasserschutzmaßnahmen umgesetzt: Deiche wurden oberhalb und südlich der Stadt von der Kammel abgesetzt, im Innenstadtbereich entstanden Ufermauern mit verbreiterter Sohle. Die Stadtwerke überwachen Pegelstände und stellen aktuelle Informationen online bereit. Die Starkregen- und Hochwasserereignisse der letzten Jahre, etwa das Juni-Hochwasser 2024, zeigen jedoch, dass trotz baulicher Maßnahmen ein Restrisiko besteht. Für die Immobilienbewertung bedeutet das: Grundstücke und Gebäude in Tallage nahe der Kammel oder in tieferliegenden Bereichen sollten stets auf Lage in offiziellen Überschwemmungsgebieten, auf Rückstau- und Starkregenrisiken sowie auf vorhandene bauliche Schutzmaßnahmen geprüft werden. Bewertungstechnisch kommen in Krumbach – wie allgemein – Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren zum Einsatz. In der Praxis ist entscheidend, die Mikrolage sauber zu differenzieren: kernstädtische Lagen mit dichter Infrastruktur, historische Bausubstanz in der Innenstadt (ggf. mit gestalterischen Vorgaben) und dörflich geprägte Ortsteile mit Einfamilienhausbeständen bilden jeweils eigene Teilmärkte. Für eine fundierte Wertermittlung sollten Bebauungspläne, Flächennutzungsplan, eventuelle Gestaltungsvorgaben in der Innenstadt sowie aktuelle Informationen zum Hochwasserschutz beigezogen werden.