ImmobilienbewertungLangen Hessen 2025

Langen ist eine Mittelstadt mit rund 40.000 Einwohnerinnen und Einwohnern im Landkreis Offenbach und liegt zentral im Rhein-Main-Gebiet zwischen Frankfurt am Main und Darmstadt. Das Stadtgebiet besteht nur aus der Gemarkung Langen, ist intern aber in mehrere deutlich unterscheidbare Quartiere gegliedert. Dazu zählen die Altstadt mit dichter Bebauung und Fachwerkhäusern, das Zentrum mit Einzelhandel und Dienstleistungen sowie das Nordend mit größeren Wohnblöcken und Hochhäusern wie dem früher landesweit bekannten Alpha-Hochhaus. Im Westen prägen die Wohngebiete Linden und Oberlinden das Bild; sie wurden in den 1960er-Jahren als typische Nachkriegssiedlungen ausgebaut und später durch neue Reihen- und Mehrfamilienhäuser ergänzt. Im nordwestlichen Quartier Neurott sitzen unter anderem die Deutsche Flugsicherung und das Paul-Ehrlich-Institut, neben Wohnbebauung mit eher funktionalem Charakter. Im Südosten liegt der Stadtteil Steinberg auf einer leichten Anhöhe mit vielen Ein- und Zweifamilienhäusern und Gärten, während das Wohngebiet Im Loh zwischen Linden/Oberlinden und Egelsbach eher randstädtische Wohnlagen bietet. Für die Immobilienbewertung bedeutet diese Quartiersstruktur: Die Spanne reicht von innenstadtnahen, verdichteten Lagen mit begrenzten Freiflächen über Großsiedlungsstrukturen im Nordend bis hin zu ruhigen, einfamilienhausgeprägten Straßen am Steinberg. Lagequalität, Bebauungstyp und Stellplatzsituation unterscheiden sich stark und müssen objektbezogen analysiert werden.

Langen ist verkehrlich sehr gut angebunden und damit für Pendlerinnen und Pendler besonders attraktiv. Die Stadt liegt an der S-Bahn-Linie S6 der S-Bahn Rhein-Main mit zwei Stationen: Bahnhof Langen und Langen Flugsicherung. Unter der Woche besteht ein dichter Takt in Richtung Frankfurt, die Innenstadt ist in rund 20 Minuten erreichbar, zusätzlich halten Regionalzüge am Bahnhof. Ergänzend dazu verkehren mehrere Stadtbuslinien sowie Regionalbusse, unter anderem Linien wie OF-64, OF-72 und OF-91, dazu eine Nachtbuslinie, sodass viele Wohngebiete ohne Auto gut angebunden sind. Straßenverkehrlich ist Langen über die Anschlussstellen an die Autobahnen A5 im Westen und A661 im Osten angebunden, beide verbunden über die Umgehungsstraße B486. Dies sorgt für kurze Fahrzeiten in die umliegenden Städte, bringt nahe an den Trassen gelegenen Wohnlagen aber auch Verkehrslärm und teils erhöhte Immissionsbelastungen mit sich. Für die Immobilienbewertung spielt die Erreichbarkeit eine doppelte Rolle: fußläufige Distanz zur S-Bahn wird im Rhein-Main-Gebiet häufig mit Preisaufschlägen honoriert, während unmittelbare Nähe zu Autobahnen oder stark befahrenen Straßen eher wertmindernd wirken kann. Gutachter gewichten diese Faktoren im Zusammenspiel mit der Bebauungsstruktur und der Nachfrage in den einzelnen Quartieren.

Der Gebäudebestand in Langen ist stark durch Wohnbauten der 1960er- bis 1980er-Jahre geprägt, die in Quartieren wie Nordend, Linden und Oberlinden großflächig entstanden sind. Gleichzeitig gibt es Altbaustrukturen in der Altstadt und einzelne Nachkriegs-Einfamilienhausgebiete am Steinberg. Für viele dieser Bestände stellen sich heute Fragen nach energetischer Sanierung, Aufzugseinbau und Stellplatznachweisen, was bei der Wertermittlung mitzudenken ist. Im Wohngebiet Oberlinden wurden in den letzten Jahren Bebauungspläne weiterentwickelt, um Nachverdichtung und moderne Wohnformen zu ermöglichen. Der Bebauungsplan Nr. 17.I.1 „Wohngebiet Oberlinden – Stadtteilzentrum“ sieht etwa eine stärkere Durchmischung mit Dienstleistungen sowie die Anbindung an das lokale Fernwärmenetz vor, was die energetische Qualität und die Betriebskosten positiv beeinflussen kann. Ein weiterer Planbereich (17.I.2) regelt ergänzende Wohnbebauung zwischen Anemonen- und Farnweg und betont die fußläufige ÖPNV-Anbindung. In der Innenstadt stärkt der Bebauungsplan Nr. 29.1 „Quartierszentrum Obere Bahnstraße“ die Funktion als zentraler Versorgungsbereich, indem er eine Mischung aus Einzelhandel und Wohnen vorsieht. Für Neubauprojekte werden hier Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) 2023 sowie ambitionierte Effizienzstandards bis hin zu KfW-40-Niveau relevant, wie sie etwa auch im Wohngebiet Oberlinden angestrebt werden. Für Kaufinteressierte und Eigentümerinnen ist es daher wichtig, den jeweils einschlägigen Bebauungsplan und eventuelle energetische Auflagen zu kennen.

Neben Baujahr und Objektzustand entscheidet in Langen die Mikrolage maßgeblich über den Immobilienwert. Ruhige Wohnstraßen in Linden, Oberlinden, Im Loh oder am Steinberg werden von Familien oft höher nachgefragt als stark befahrene Achsen nahe der B486 oder an großen Knotenpunkten im Zentrum und Nordend. Die Nähe zu großen Arbeitgebern wie der Deutschen Flugsicherung und dem Paul-Ehrlich-Institut kann in Neurott und angrenzenden Quartieren stabilisierend auf die Nachfrage wirken, bringt aber vereinzelt auch mehr Verkehr mit sich. Ein besonderer Standortfaktor ist der Langener Waldsee mit Strandbad und Sportangeboten sowie die ausgedehnten Wald- und Freiflächen rund um die Koberstadt. Teile des Stadtgebiets sind als Naturschutz- und FFH-Gebiete ausgewiesen, etwa die Kammerecks- und Herchwiesen im Süden. In und an solchen Schutzgebieten können zusätzliche Einschränkungen für Neubauten oder Erweiterungen gelten, gleichzeitig steigert der Blick ins Grün häufig die Wohnqualität. Gutachter berücksichtigen in Langen neben diesen weichen Faktoren auch technische Risiken: Lärm durch Bahn- und Autobahnverkehr, mögliche Altlasten in ehemaligen Gewerbebereichen, Stellplatzsituation und Barrierefreiheit. Hochwassergefahren sind im Stadtgebiet im Vergleich zu typischen Flusslagen geringer, sollten aber im Einzelfall über amtliche Karten geprüft werden. Insgesamt ist Langen ein relativ stabiler Wohnstandort mit heterogenen Teilmärkten, bei denen die genaue Adresse und das unmittelbare Umfeld den Ausschlag geben.