ImmobilienbewertungRoedermark 2025

Rödermark liegt überwiegend im Messeler Hügelland, die Höhen reichen von etwa 130 m in den Rodau-Auen bis knapp 200 m auf der Bulau. Das Stadtgebiet wird von der Rodau von West nach Ost durchquert, dazwischen liegen Grünzüge und Feldfluren, die die Wohnbereiche gliedern. Die Stadt ist offiziell in fünf Stadtteile gegliedert: Ober-Roden und Urberach als größte Ortsteile mit vollständiger Infrastruktur, Waldacker als nördliche Wohnsiedlung, das ländlich geprägte Messenhausen sowie der kleine Stadtteil Bulau. Ober-Roden und Urberach bündeln Einzelhandel, Schulen, Verwaltung und Bahnhöfe und bilden die gefragtesten Wohnlagen für Personen, die Wert auf kurze Wege und ÖPNV-Anschluss legen. Waldacker ist stark wohngeprägt, von Wald- und Ackerflächen umgeben und bietet vor allem Einfamilienhausbebauung für Pendler. Messenhausen und Bulau zeichnen sich durch sehr ruhige, dörfliche Strukturen und einen hohen Grünanteil aus. Für die Wertermittlung ist entscheidend, ob ein Objekt in einem der Zentren mit Vollversorgung oder in einem der eher randständigen, autoorientierten Stadtteile liegt.

Ein zentraler Standortvorteil Rödermarks ist der Bahnhof Ober-Roden als Endstation der S-Bahn-Linie S1 Richtung Frankfurt und Wiesbaden. Zudem hält hier die Dreieichbahn (RMV-Linie 61) mit Direktverbindungen über Dreieich-Buchschlag in Richtung Frankfurt, was Pendlerlagen rund um den Bahnhof deutlich aufwertet. Auch in Urberach besteht ein Bahnanschluss, der für Berufspendler in die Region wichtig ist. Die Buslinie OF-95 verbindet Urberach und Ober-Roden mit Dietzenbach und erschließt dabei unter anderem das Wohngebiet Breidert. Die Linien OF-95 und V95 binden Waldacker an Ober-Roden, Urberach, Dietzenbach und Heusenstamm an; hier sind Fahrten meist stündlich oder halbstündlich möglich, sodass Bewohner stärker auf die Kombination aus Bus und Pkw angewiesen sind. Über die Bundesstraße B459 und die nahegelegenen Autobahnen A3 und A5 ist Rödermark zudem gut an das überregionale Straßennetz angebunden, der Flughafen Frankfurt ist in etwa 25 Minuten erreichbar. Für die Immobilienbewertung gilt: Bahnhofsnahe Lagen in Ober-Roden und Urberach erzielen üblicherweise höhere Preise und Mieten, während randständige Straßenzüge an der B459 oder direkt an stärker befahrenen Achsen wegen Lärm und Verkehr kritisch geprüft werden sollten.

Der Gebäudebestand in Rödermark wird von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie kleineren Mehrfamilienhäusern geprägt, viele Quartiere stammen aus der Nachkriegszeit bis in die 1970er- und 1980er-Jahre. Ein Beispiel ist das Wohngebiet Breidert in Ober-Roden, das ab den 1960er-Jahren etappenweise entstand und bis heute ein klassisches Familienquartier mit Einfamilien- und Reihenhäusern sowie Nahversorgung und sozialer Infrastruktur darstellt. In Urberach wurden mit dem Neubaugebiet „An den Rennwiesen“ im Nordwesten überwiegend freistehende Einfamilien- und Doppelhäuser realisiert, ergänzt um kleinere Misch- und Gewerbeflächen. Weitere Untersuchungsräume wie „Urberach-Nord“ und der Ortskern von Ober-Roden sind Gegenstand städtebaulicher Konzepte und Aufwertungsstrategien, was mittelfristig auf Nachfrage und Preisentwicklung durchschlagen kann. Für die Bewertung ist zu unterscheiden zwischen modernisierten Bestandsbauten der 60er/70er-Jahre, neueren Einfamilienhausstandorten und Geschosswohnungsbau in bahnhofsnahen Lagen. Objekte in Ober-Roden und Urberach in fußläufiger Distanz zu den Bahnhöfen werden tendenziell höher gehandelt als randständigere Häuser in Waldacker oder Messenhausen, wo die Autoabhängigkeit größer ist, dafür aber größere Grundstücke und ruhigere Wohnlagen geboten werden.

Rödermark verfügt über mehrere Naturschutzgebiete, darunter die Nieder-Rodener Lache, die Erlenwiesen bei Ober-Roden und die Rodauwiesen bei Rollwald. Zusammen mit dem Stadtwald und dem Rodaulehrpfad, der die Auenlandschaft und den ökologischen Zustand der Rodau erläutert, entsteht ein hoher Freiraum- und Naherholungswert, der sich positiv auf die Wohnlagen in den angrenzenden Quartieren auswirken kann. Gleichzeitig unterliegen Flächen entlang der Rodau teilweise Überschwemmungs- und Wasser­schutzgebieten sowie regionalen Grünzügen. Diese Restriktionen sind in der Regel über das Geoportal Hessen und die Bauleitplanung des Landes abrufbar und werden in Begründungen zu Bebauungsplänen der Stadt Rödermark ausdrücklich berücksichtigt. Für die Immobilienbewertung bedeutet das: In sensiblen Lagen sind Nachweise zu Hochwasserrisiken, Grundwasserstand, eventuellen Bauverboten und Ausgleichsmaßnahmen erforderlich. Wer ein Grundstück oder eine Bestandsimmobilie bewertet, sollte daher neben dem Bebauungsplan immer auch die übergeordneten Schutzgebiete prüfen. Grundstücke direkt am Grünzug oder am Stadtwald profitieren von der Lagequalität, können aber je nach Schutzstatus in der baulichen Nutzung eingeschränkt sein.