ImmobilienbewertungMuehlheim Am Main 2025

Mühlheim am Main liegt im südlichen Rhein-Main-Gebiet zwischen Offenbach und Hanau direkt am südlichen Mainufer. Auf dem Stadtgebiet münden die Bäche Bieber und Rodau in den Main, was die Landschaft mit Auenbereichen und Grünzügen prägt. Die Stadt gliedert sich in die drei Stadtteile Mühlheim, Dietesheim und Lämmerspiel. Darüber hinaus nennt die Stadt offiziell die Wohngebiete Markwald und Rote Warte, die als eigenständige Siedlungsbereiche mit vorwiegend Wohnnutzung auftreten. Der Kernstadtbereich Mühlheim weist klassische, teils dichter bebaute Wohnlagen mit Mehrfamilienhäusern und durchmischter Nutzung auf, während Dietesheim stärker von kleineren Ortsstrukturen und der Nähe zu den Steinbruchsseen geprägt ist. Lämmerspiel liegt weiter südlich an der Rodau und ist von Wald- und Freiflächen umgeben. Hier dominieren ruhige Einfamilienhauslagen mit eher dörflichem Charakter. Für die Immobilienbewertung ist die Lage in Bezug auf Mainufer, Grünzüge und die Erreichbarkeit der Zentren Offenbach und Hanau ebenso relevant wie der jeweilige Stadtteil. Die Mikrolage unterscheidet sich deutlich zwischen zum Beispiel Siedlungsbereichen nahe den S-Bahn-Stationen, ruhigeren Randlagen am Waldrand oder gemischt genutzten Lagen entlang der Hauptverkehrsachsen.

Für die Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Mühlheim am Main spielt die Anbindung an den öffentlichen Verkehr eine zentrale Rolle. Entlang der Bahnstrecke Frankfurt–Hanau liegen die S-Bahn-Haltepunkte Mühlheim und Mühlheim-Dietesheim, die von den Linien S8 und S9 bedient werden. Diese verbinden Mühlheim direkt mit Offenbach, Frankfurt, dem Flughafen Frankfurt sowie Hanau und Wiesbaden/Mainz. Die Fahrzeiten in die Frankfurter Innenstadt liegen im Bereich von rund 20 Minuten. Ergänzt wird die Schienenanbindung durch mehrere Buslinien, die Mühlheim mit den Nachbarstädten und den Ortsteilen verbinden. Regionale Buslinien wie 120 sowie lokale Linien (z. B. OF-31, OF-32) erschließen Wohngebiete abseits der S-Bahn-Strecke. Für Pendlerlagen sind kurze Wege zu den Bahnhöfen und Bushaltestellen ein klarer Pluspunkt, während unmittelbare Gleis- oder Bundesstraßennähe bei der Bewertung aufgrund von Lärm und Emissionen eher wertmindernd sein kann. Straßenseitig ist Mühlheim über die Bundesstraße 43 an Offenbach und Hanau angebunden. Über diese Achse besteht Anschluss an die Autobahnen A3 und A661. Für Wohnlagen in zweiter oder dritter Reihe, die gleichzeitig einen guten ÖPNV-Zugang haben, ergibt sich häufig ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis.

Der Gebäudebestand in Mühlheim am Main ist stark durch Wohnnutzung geprägt. In vielen Quartieren dominieren Einfamilienhäuser und Reihenhäuser, häufig aus der Zeit von den 1960er- bis 1980er-Jahren. Daneben gibt es ältere Bestandsbebauung in den historischen Ortskernen sowie mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser in zentrumsnahen Lagen und entlang wichtiger Verkehrsachsen. In der Kernstadt Mühlheim finden sich stärker verdichtete Wohnquartiere mit einem höheren Anteil an Eigentums- und Mietwohnungen, während Dietesheim und Lämmerspiel tendenziell kleinteiligere, ortsbildprägende Wohnlagen aufweisen. Lagen in Nähe der Steinbruchsseen oder mit direktem Bezug zum Mainufer werden von Kaufinteressenten häufig als besonders attraktiv wahrgenommen, was sich insbesondere bei gut geschnittenen Einfamilienhäusern und großzügigen Eigentumswohnungen in höheren Quadratmeterpreisen niederschlagen kann. Das mittlere Niveau der Kaufpreise liegt – je nach Objektart – im mittleren bis gehobenen Bereich des regionalen Marktes. Wohnungen bewegen sich im Schnitt im mittleren 3.000er-Euro-Bereich pro Quadratmeter, während Ein- und Zweifamilienhäuser im Durchschnitt etwas höher liegen. Mietwohnungen erreichen im Schnitt Mieten im niedrigen bis mittleren zweistelligen Eurobereich pro Quadratmeter Kaltmiete. Zwischen einfachen Bestandswohnungen in weniger gefragten Lagen und modernisierten Objekten mit guter ÖPNV-Anbindung oder besonderer Lagequalität sind deutliche Preisunterschiede zu beobachten. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist es daher sinnvoll, bei einer anstehenden Bewertung nicht nur das Baujahr und die Wohnfläche zu betrachten, sondern die jeweilige Mikrolage im Stadtteil, die Nähe zu ÖPNV, Schulen und Naherholungsflächen sowie den Modernisierungsstand des Gebäudes detailliert herauszuarbeiten.

Zu den prägendsten Standortfaktoren für die Wohnqualität in Mühlheim am Main gehören die Landschaftsschutz- und Naherholungsgebiete. Besonders hervorzuheben sind die Dietesheimer Steinbrüche mit mehreren Seen, darunter der Oberwaldsee, die aus dem ehemaligen Basaltabbau hervorgegangen und heute teilweise als Naturschutzgebiet ausgewiesen sind. Das Areal bietet steile Felswände, Waldflächen und wassernahe Spazierwege und ist im gesamten Rhein-Main-Gebiet ein gefragtes Ausflugsziel. Entlang des Mains sowie an Rodau und Bieber bestehen weitere Grün- und Auenbereiche. Die Stadt verweist auf mehrere Landschaftsschutz- und Naherholungsgebiete, die zu Fuß- und Radwegenetzen wie dem Main-Radweg und der Hessischen Apfelwein- und Obstwiesenroute Anschluss haben. Diese Freiraumqualitäten erhöhen die Attraktivität vieler Wohnlagen, insbesondere dort, wo kurze Wege ins Grüne mit einer guten Erreichbarkeit der S-Bahn-Stationen kombiniert werden können. Gleichzeitig spielt die Hochwassersituation für die Risiko- und Standortbewertung eine Rolle. Nach Angaben der zuständigen Behörden besteht für Mühlheim grundsätzlich ein Hochwasserrisiko durch Main, Rodau und Bieber. Es existieren Hochwasserschutzanlagen und Planungen, die die Bebauung bis zu bestimmten Bemessungsereignissen (z. B. HQ100) schützen sollen. Für einzelne Lagen in der Nähe von Gewässern empfiehlt sich dennoch die Einsicht in Hochwassergefahrenkarten und lokale Informationen, bevor Investitions- oder Sanierungsentscheidungen getroffen werden.

In Mühlheim am Main werden Wohnimmobilien typischerweise nach den bundesweit üblichen Verfahren bewertet. Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen kommt häufig das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, bei dem aktuelle Kaufpreise vergleichbarer Objekte in ähnlichen Mikrolagen herangezogen werden. Bei Mehrfamilienhäusern mit überwiegender Vermietung spielt das Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle, da die nachhaltig erzielbare Miete im Vordergrund steht. Für Einfamilienhäuser in stark eigengenutzten Lagen oder individuell geprägten Quartieren kann zusätzlich das Sachwertverfahren als Plausibilitätskontrolle sinnvoll sein. In Mühlheim ist bei der Ableitung von Vergleichswerten besonders auf Unterschiede zwischen den Stadtteilen, den S-Bahn-nahen Lagen und den ruhigeren, waldrandnahen Bereichen zu achten. Zu den wichtigsten wertbeeinflussenden Faktoren zählen unter anderem: - Entfernung zur S-Bahn-Station (fußläufige Erreichbarkeit ist häufig ein deutlicher Pluspunkt), - Lärmbelastung durch Bahnstrecke oder B43, - Nähe zu Grünflächen, Mainufer und den Dietesheimer Steinbrüchen, - Hochwassergefährdung in Gewässernähe, - Baujahr, energetischer Zustand und Modernisierungsgrad, - Stellplatz- oder Garagensituation. Eigentümerinnen und Eigentümer, die einen Verkauf planen, sollten aktuelle Marktpreise und Angebotsniveaus zwar als grobe Orientierung nutzen, für rechtssichere Entscheidungen aber auf ein fundiertes Gutachten oder eine qualifizierte Marktwertermittlung zurückgreifen.