ImmobilienbewertungRodgau 2025

Rodgau liegt südöstlich von Frankfurt am Main in der Untermainebene und bildet mit rund 47.000 Einwohnern eine der größeren Kommunen im Landkreis Offenbach. Etwa ein Drittel der Fläche besteht aus Wald, ein weiteres Drittel aus Landwirtschaft und Gewässern, der Rest ist durch Wohn- und Gewerbegebiete sowie Verkehrsinfrastruktur geprägt. Die Stadt ist aus den ehemals selbstständigen Gemeinden Weiskirchen, Hainhausen, Jügesheim, Dudenhofen und Nieder-Roden entstanden, hinzu kommt der Ortsteil Rollwald. Die Altorte von Weiskirchen und Hainhausen sind noch relativ kleinteilig bebaut, mit historischer Bausubstanz und engerem Ortskern. Jügesheim nimmt mit Rathaus und zentralen Einrichtungen die Rolle des administrativen Zentrums ein und weist rund um die Rodgau-Passage verdichtete Wohnlagen auf. Dudenhofen und Nieder-Roden besitzen größere Nachkriegssiedlungen und Mehrfamilienhausquartiere. In Nieder-Roden prägt unter anderem die knapp 400 Meter lange Hochhauszeile an der Rodgau-Ringstraße, im Volksmund „Chinamauer“ genannt, einen Teil des Stadtbildes. Der Ortsteil Rollwald besteht überwiegend aus lockereren Wohngebieten am Waldrand. Für die Immobilienbewertung ist es entscheidend, die Unterschiede zwischen diesen Quartieren zu berücksichtigen, da sie sich in Bebauungsdichte, Sozialstruktur und Nachfrage deutlich unterscheiden.

Der Wohnungsmarkt in Rodgau ist durch eine Mischung aus Einfamilienhausgebieten, klassischen Geschosswohnungsbauten und größeren Wohnanlagen geprägt. Viele Viertel stammen aus den 1960er- bis 1980er-Jahren, teilweise mit sanierungsbedürftiger Haustechnik und mittlerem energetischen Standard. Gerade in Nieder-Roden und Jügesheim finden sich größere Mehrfamilienhausbestände und Hochhäuser, während in Weiskirchen und Hainhausen Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften dominieren. Mit dem großen Neubaugebiet „Rodgau-West“ westlich der S-Bahn-Trasse zwischen Jügesheim und Hainhausen entstehen auf rund 46 Hektar neue, verdichtete Wohnquartiere. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet dies zusätzliche Konkurrenz im Neubaubereich, aber auch eine Aufwertung der angrenzenden Lagen durch neue Infrastruktur und Freiflächen. In vielen Bestandsquartieren setzt die Stadt zudem auf Innenverdichtung, etwa durch Nachverdichtung in Blockinnenbereichen oder Aufstockungen. Für die Bewertung spielt neben dem Baujahr die konkrete Lage im Stadtgefüge eine zentrale Rolle: Wohnungen in sanierten Anlagen mit guter Hausverwaltung, Aufzug und Tiefgarage erzielen in der Regel höhere Preise als unsanierte Wohnungen in älteren Großsiedlungen. Bei Einfamilienhäusern entscheidet der Grundstückszuschnitt, die Nähe zum Grünzug oder zum Badesee Rodgau ebenso wie die Erreichbarkeit der S-Bahn über den Marktwert.

Ein wesentlicher Standortvorteil Rodgaus ist die sehr gute Erreichbarkeit innerhalb der Rhein-Main-Region. Entlang der S-Bahn-Linie S1 verfügen alle Stadtteile über eigene Stationen: Rodgau-Weiskirchen, -Hainhausen, -Jügesheim, -Dudenhofen, -Nieder-Roden sowie der Haltepunkt Rollwald. Die S1 verbindet Rodgau direkt mit Offenbach, Frankfurt und Wiesbaden, wodurch Fahrzeiten nach Frankfurt in einer für Pendler attraktiven Spanne liegen. Straßenseitig wird Rodgau von der autobahnähnlich ausgebauten Bundesstraße B45 durchzogen, die alle Ortsteile erschließt und eine schnelle Verbindung zur A3 ermöglicht. Mehrere Anschlussstellen an die A3 binden die Stadt an die Achsen Frankfurt–Würzburg sowie an die Region Darmstadt, Hanau und Aschaffenburg an. Für den Immobilienwert bedeutet dies: Lagen mit kurzer Distanz zu S-Bahn-Stationen und gleichzeitig ausreichendem Lärmschutz sind stark nachgefragt. Bei der Bewertung von Objekten sollte immer auch die Belastung durch Verkehrslärm berücksichtigt werden. Grundstücke unmittelbar an der B45 oder an stark befahrenen Zufahrtsstraßen können trotz guter Erreichbarkeit Abschläge erfahren, während ruhige Wohnstraßen in fußläufiger Distanz zu Haltepunkten der S1 in der Regel einen Preisaufschlag rechtfertigen.

Zwischen Dudenhofen und Nieder-Roden liegt das Strandbad Rodgau am Badesee, der in der Region als beliebte Freizeitanlage mit Sandstrand, Wasserspielplatz und Sportangeboten bekannt ist. Für Wohnlagen im Umfeld des Sees bedeutet dies eine hohe Freizeitqualität, gleichzeitig aber in den Sommermonaten auch erhöhtes Verkehrsaufkommen und Besucherandrang. Östlich und südlich der bebauten Bereiche finden sich mehrere ausgewiesene Naturschutzgebiete. Die Niederrodener Lache zwischen Nieder-Roden und Ober-Roden umfasst umfangreiche Wald- und Wiesenflächen mit Feuchtbiotopen und gehört zum europäischen Schutzgebietsnetz Natura 2000. Zwischen Rollwald und Ober-Roden liegt das Naturschutzgebiet Rodauwiesen bei Rollwald mit Feucht- und Nasswiesen sowie Schilfflächen entlang der Rodau. Diese Freiräume erhöhen die Attraktivität angrenzender Wohnlagen deutlich, bringen aber auch planungsrechtliche Einschränkungen mit sich. Neubauvorhaben in der Nähe von Schutzgebieten unterliegen oft strengeren Anforderungen, etwa zu Versiegelung, Ausgleichsflächen und Eingriffsregelungen. Bei der Immobilienbewertung sollten Käuferinnen und Käufer daher nicht nur die Nähe zum Grün betrachten, sondern auch Bebauungspläne und mögliche Restriktionen prüfen.

In Rodgau kommen wie in anderen Städten vor allem das Vergleichswertverfahren für selbst genutzte Wohnungen und Einfamilienhäuser sowie das Ertragswertverfahren für Mietobjekte zum Einsatz. Die relativ homogenen Reihenhaus- und Einfamilienhausgebiete in Weiskirchen, Hainhausen und Teilen von Jügesheim eignen sich gut für Vergleichswerte, sofern ausreichend aktuelle Kaufpreise vorliegen. In größeren Wohnanlagen und Hochhäusern, etwa in Nieder-Roden, spielen Mieterträge, Hausgeld, Rücklagen und der Modernisierungsstand der Gesamtanlage eine zentrale Rolle. Für eine fundierte Wertermittlung sollten immer die jeweilige Mikrolage und städtebauliche Rahmenbedingungen einbezogen werden. Dazu gehören Bebauungspläne, geplante Nachverdichtungen oder Neubaugebiete wie „Rodgau-West“ ebenso wie mögliche Lärmbelastungen durch die B45 oder die S-Bahn-Trasse. In der Nähe von Naturschutz- und Landschaftsschutzgebieten können zusätzliche Einschränkungen gelten, die die künftige Entwicklung eines Grundstücks begrenzen. Eigentümerinnen und Eigentümer sollten vor einer Veräußerung aktuelle Marktinformationen mit einem lokal erfahrenen Sachverständigen oder Gutachterausschussdaten kombinieren. Käuferinnen und Käufer profitieren von einer unabhängigen Bewertung, die neben Lage, Baujahr und Zustand auch energetische Kennwerte, Instandhaltungsstau und eventuelle Altlasten einbezieht.