ImmobilienbewertungLangenbrettach 2025

Die Gemeinde gliedert sich offiziell in den Ortsteil Brettach sowie den Ortsteil Langenbeutingen mit dem Weiler Neudeck. Diese Einteilung ist in amtlichen Unterlagen der Gemeinde dokumentiert und prägt die Alltagsorganisation vor Ort. Kommunale Einrichtungen, Schule und Vereine sind auf die Teilorte verteilt; für die Bewertung von Mikrolagen ist daher wichtig, in welchem Ortsteil ein Objekt liegt und welche örtlichen Angebote fußläufig erreichbar sind. Die dörfliche Struktur folgt der Tallage mit Streu- und Zeilenbebauung; gewachsene Straßenräume und Höfe sind ortsbildbestimmend.

Bestandsobjekte sind häufig Ein- und kleinere Mehrfamilienhäuser mit heterogenen Baujahren. Prüfen Sie Substanz (Dach, Fassade, Fenster), Anlagentechnik (Heizung/WW), Dämmstandard sowie genehmigte An- und Umbauten. Grundstücke in Tallage sollten zusätzlich auf potenzielle Überflutungsszenarien geprüft werden: Die Gemeinde verweist hierfür ausdrücklich auf die Hochwassergefahrenkarten des Landes (UDO-Portal der LUBW). Für Bau- und Umnutzungsfragen empfiehlt sich zudem der Blick in Bebauungspläne, örtliche Satzungen (z. B. Gestaltung, Stellplätze) und eventuelle Auflagen aus Verfahren der letzten Jahre. Dokumentieren Sie diese Punkte bereits in der Besichtigungsphase; sie beeinflussen Wertermittlung, Finanzierung, Sanierungsfahrplan und zeitliche Planung.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser sind Vergleichs- und Sachwertverfahren gängig; bei vermieteten Objekten mit stabilen Mietverhältnissen kommt das Ertragswertverfahren ergänzend in Betracht. Die kleinteilige Zweiteilung in Brettach und Langenbeutingen mit Neudeck verlangt eine mikrolagenbezogene Ableitung von Boden- und Marktansätzen: Straßenquerschnitt, Durchgangsverkehr, Nähe zu gemeindlichen Einrichtungen, Grün- und Freiflächen sowie die topografische Situation (Tal-/Hanglage) sind zu berücksichtigen. Bewertungsrelevant sind ferner Baugenehmigungen, Baualtersschichten, Modernisierungsgrad und energetische Kennwerte. Empfohlen wird eine strukturierte Unterlagensichtung (Grundbuch, Liegenschaftskarte, Bauakten, Energieausweis) und eine Ortsbegehung zu unterschiedlichen Tageszeiten, um Erschließung, Belichtung, Lärmspitzen und Parkplatzsituation realistisch einzuschätzen.

ÖPNV: Die Buslinie 623 verbindet u. a. Brettach und Langenbeutingen (z. B. Haltestelle „Langenbeutingen, Schule“) mit Neuenstadt; die Linienführung ist für Schul-, Einkaufs- und Umstiegswege relevant. Naturraum: Der benannte Bach „Brettach“ prägt die Tallage – Entwässerung, Außenanlagen und eventuelle Auflagen sollten daran ausgerichtet werden. Praxis-Tipp: Zu Fuß Wegezeiten zu Haltestellen und Einrichtungen testen und dabei Querungen, Beleuchtung und Gehwegzustände prüfen.