ImmobilienbewertungLuedenscheid 2025

Lüdenscheid liegt im Nordwesten des Sauerlands auf Höhenlagen meist zwischen rund 350 und über 450 Metern. Die historische Innenstadt rund um die Wilhelmstraße und die Erlöserkirche bildet eine dichte Kernstadt mit gemischter Wohn- und Geschäftsnutzung. In den umliegenden Quartieren entstehen dabei sehr unterschiedliche Mikrolagen, von gründerzeitlich geprägten Straßenzügen bis zu Nachkriegssiedlungen und jüngeren Einfamilienhausgebieten. Ortsteile wie Brügge, Bierbaum, Nattenberg, Wehberg oder Eichholz weisen unterschiedliche Baualter, Dichten und soziale Strukturen auf. Während in älteren Arbeitersiedlungen häufig kompakter Geschosswohnungsbau und Reihenhäuser dominieren, finden sich auf den Höhenlagen und an den Stadträndern eher freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit größeren Gärten. Die starke Hanglage vieler Straßenzüge beeinflusst Belichtung, Aussicht und Erreichbarkeit: Lagen mit Südausrichtung und guter Anbindung erzielen erfahrungsgemäß höhere Preise, während steile Stichstraßen mit begrenzten Stellplatzmöglichkeiten eher verhaltener bewertet werden. Für die Bewertung ist deshalb eine klare Trennung der Mikrolagen sinnvoll: Altstadtnahes Wohnen mit guter fußläufiger Erreichbarkeit von Einzelhandel und Kultur (z. B. rund um Kulturhaus und Städtische Galerie), klassische Wohngebiete der 1950er bis 1970er Jahre sowie neuere Siedlungsbereiche an den Stadträndern. Jede dieser Kategorien weist eigene Preisniveaus und Nachfragestrukturen auf.

Der Bahnhof Lüdenscheid ist Endpunkt der eingleisigen Stichstrecke Brügge–Lüdenscheid und liegt am Rand des Stadtzentrums. Er wird im Schienenpersonennahverkehr von den Regionalbahnen RB 25 (Oberbergische Bahn in Richtung Köln über Meinerzhagen) und RB 52 (Volmetalbahn Richtung Dortmund über Hagen) bedient. Damit bestehen direkte Umsteigeverbindungen in den Ruhrraum und ins Rheinland, was den Standort für Pendlerinnen und Pendler attraktiv macht. Rund um den Bahnhof wurde in den vergangenen Jahren das ehemalige Bahnhofsareal zu einem Bildungs- und Dienstleistungsquartier mit Fachhochschule Südwestfalen und weiteren Einrichtungen umgebaut. Parallel dazu ist der Bahnhof ein wichtiger Busknoten: Gemeinsam mit dem zentral gelegenen Sauerfeld ZOB fungiert er als Drehkreuz des dichten Busnetzes der Märkischen Verkehrsgesellschaft mit Verbindungen unter anderem nach Altena, Meinerzhagen, Herscheid, Schalksmühle und Werdohl. Für die Immobilienbewertung sind Entfernungen zu Bahnhof Lüdenscheid, zum ZOB Sauerfeld und zu wichtigen Busachsen in der Praxis ein zentrales Merkmal der verkehrlichen Erreichbarkeit. In Gutachten wird häufig auch die Anbindung an die Autobahn A 45 (Anschlussstellen Lüdenscheid-Nord und -Süd) berücksichtigt. Lagen mit fußläufiger Erreichbarkeit von Haltestellen mit dichter Taktung können bei ansonsten vergleichbaren Objektmerkmalen einen deutlichen Mehrwert darstellen.

Der Gebäudebestand in Lüdenscheid ist stark durch den Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg und den Wohnungsbau der 1960er bis 1980er Jahre geprägt. In vielen Wohnquartieren dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser aus dieser Zeit, ergänzt durch ältere Gründerzeitbauten in innenstadtnahen Lagen und jüngere Nachverdichtungen oder Neubaugebiete. Das kommunale Handlungskonzept Wohnen analysiert den Wohnungsmarkt und dient der Stadt als Grundlage für die weitere Entwicklung. Bei Bestandsobjekten sollten Sie insbesondere den energetischen Zustand prüfen: Dämmung von Dach und Fassade, Qualität der Fenster, Heiztechnik und mögliche energetische Modernisierungen beeinflussen den Wert erheblich. In den ausgeprägten Hanglagen Lüdenscheids ist zusätzlich auf Entwässerung und Hangwasserführung, die Standsicherheit von Stützmauern, den Zustand von Wege- und Zufahrtsflächen sowie die Lage von Einfahrten und Stellplätzen zu achten. Rechtlich maßgeblich für die zulässige Nutzung und mögliche An- oder Neubauten sind die Bauleitpläne. Die Stadt stellt rechtskräftige Bebauungspläne sowie im Verfahren befindliche Planentwürfe online im Bauleitplanportal bereit; während der Öffentlichkeitsbeteiligung können Planunterlagen und Gutachten eingesehen werden. Der Fachbereich Planen und Bauen bietet darüber hinaus Bauberatung, Informationen zu Bauland und Bauleitplanung. Für die Wertermittlung kommen je nach Objektart unterschiedliche Verfahren zum Einsatz: Bei Eigentumswohnungen und typischen Einfamilienhäusern ist das Vergleichswertverfahren üblich, bei Mehrfamilienhäusern und gewerblich gemischten Objekten wird meist das Ertragswertverfahren angewandt. Individuelle Einfamilienhäuser und Sonderobjekte werden oft zusätzlich mithilfe des Sachwerts plausibilisiert. Datengrundlagen wie Bodenrichtwerte und Marktberichte stellt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Lüdenscheid bereit.

Mit dem Naturschutzgebiet Stilleking am südlichen Stadtrand verfügt Lüdenscheid über ein großflächiges, geschütztes Offenland- und Waldgebiet. Der ehemalige Truppenübungsplatz ist seit den 1990er Jahren als Naturschutzgebiet mit rund 150 Hektar Fläche ausgewiesen und von Magerrasen, Heideflächen und naturnahen Wäldern geprägt. Wege und Rundtouren ermöglichen Naherholung in unmittelbarer Stadtnähe. Südöstlich der Stadt liegt die Versetalsperre, eine Trinkwassertalsperre und der größte Stausee im Märkischen Kreis. Das Gewässer dient primär der Wasserwirtschaft, ist aber auch ein wichtiger Freizeit- und Landschaftsraum mit Wanderwegen rund um den See. Gleichzeitig gelten hier Wasserschutzbestimmungen, die bestimmte Nutzungen einschränken; Baden und Wassersport sind beispielsweise nur sehr eingeschränkt oder gar nicht zulässig. Lagen mit Blickbezug zum Stilleking oder zur Versetalsperre sowie zu den waldreichen Höhenzügen des Ebbegebirges genießen häufig einen Nachfragevorteil, insbesondere bei Einfamilienhäusern. In der Bewertung ist jedoch zu berücksichtigen, ob Grundstücke an Naturschutz- oder Wasserschutzgebiete angrenzen oder innerhalb von Landschaftsplänen liegen. Dies kann die Bebaubarkeit, die Zulässigkeit von Versiegelung oder die Nutzung von Außenflächen beeinflussen und sollte über Bebauungspläne, Landschaftspläne und gegebenenfalls Auskünfte der Unteren Wasser- oder Naturschutzbehörde geklärt werden.