ImmobilienbewertungMarktschellenberg 2025

Marktschellenberg ist ein Markt im Landkreis Berchtesgadener Land in Oberbayern und zieht sich entlang der Berchtesgadener Ache bis zur Staatsgrenze bei Hangendenstein. Prägend ist die Tallage am Fuß des Untersbergs sowie die historische Ortsmitte rund um St. Nikolaus. Zum Gemeindegebiet gehören kleinteilige Gemeindeteile bzw. Gnotschaften wie Marktschellenberg (Hauptort), Scheffau, Schaden und das hochgelegene Ettenberg. Ettenberg liegt auf einem Hochplateau mehrere hundert Meter über dem Tal und ist durch Einzelhöfe und eine bekannte Wallfahrtskirche gekennzeichnet. Die Bundesstraße B305 verläuft durch den Ort Richtung Salzburg. Für den Alltagsverkehr wichtig ist die grenzüberschreitende Buslinie 840 („WATZMANNexpress“), die Marktschellenberg mit dem Bahnhof Berchtesgaden, der Watzmann Therme und dem Salzburger Hauptbahnhof verbindet; Einstieg u. a. am ZOB Berchtesgaden und in Marktschellenberg Ortsmitte.

Wer in Marktschellenberg kaufen oder mieten will, sieht zwei sehr unterschiedliche Baustrukturen: unten im Tal der Berchtesgadener Ache stehen dicht beieinander liegende Wohnhäuser eines historischen Salz- und Marktortes, viele davon traditionell gemauert und straßenseitig an der B305 ausgerichtet. Weiter oben in Lagen wie Ettenberg dominieren verstreute Bergbauernhöfe und Einfirsthöfe auf dem Hochplateau unter dem Untersberg. Diese Höhenlagen bringen Hangzufahrten, Winterdienst und Schneelasten als Dauer-Thema, während im Tal die Nähe zum Fluss zählt. Käufer sollten gezielt prüfen, ob ein Gebäude in einem amtlich kartierten Überschwemmungsbereich der Berchtesgadener Ache liegt; das Landratsamt Berchtesgadener Land veröffentlicht vorläufig gesicherte Überschwemmungsgebiete und Hochwassergefahrenkarten speziell für diesen Abschnitt des Gewässers.

Für die Bewertung vor Ort funktioniert in der Regel eine Kombination aus Vergleichswert- und Sachwertansatz. Im Hauptort Marktschellenberg mit seiner gewachsenen Marktstruktur, der Pfarrkirche St. Nikolaus und den ehemaligen Salzhäusern ist der Vergleich mit ähnlichen Wohnhäusern entlang der B305 oder im unmittelbaren Ortskern sinnvoll. In hochgelegenen Gemeindeteilen wie Ettenberg, die deutlich oberhalb des Talbodens auf einem eigenen Plateau unterhalb des Untersbergs liegen, ähneln viele Anwesen eher landwirtschaftlich geprägten Berggehöften. Dort greift häufig der individuelle Sachwert (Substanz, Gebäudeart, Nebengebäude) stärker als der reine Vergleich mit Objekten aus dem Tal. Für vermietete Mehrparteienhäuser entlang der Durchgangsachse Richtung Salzburg kann zusätzlich eine Ertragswertbetrachtung sinnvoll sein, weil hier die Erreichbarkeit per Linie 840 Richtung Salzburg Hauptbahnhof und ZOB Berchtesgaden eine Rolle spielt.

Eine fundierte Mikrolagenprüfung in Marktschellenberg ist sehr konkret: 1) Prüfen, ob das Haus eher im Tal direkt an der Berchtesgadener Ache oder in einem höher gelegenen Gemeindeteil wie Ettenberg steht. Hanglagen bieten oft Alpenblick und Ruhe, verlangen aber steile Zufahrten und Wintertauglichkeit. 2) Erreichbarkeit ohne Auto checken: Die Buslinie 840 („WATZMANNexpress“) bindet Marktschellenberg an den Salzburger Hauptbahnhof, an Grödig, an die Watzmann Therme und an den ZOB Berchtesgaden an, was für Pendler und Ferienvermietung ähnlich wichtig sein kann wie ein Stellplatz.