ImmobilienbewertungMittenwald 2025

Der Markt Mittenwald liegt im oberen Isartal, eingebettet zwischen dem Wetterstein‑ und dem Karwendelgebirge an der österreichischen Grenze. Ein zentraler Verkehrsknotenpunkt ist der Bahnhof Mittenwald („Bahnhof Mittenwald“, Bahnhofplatz 10, 82481 Mittenwald) im Talort mit Anschluss an die Bahnstrecke München–Garmisch‑Partenkirchen–Innsbruck. Der Ort besteht aus mehreren offiziellen Gemeindeteilen, darunter Am Brunnstein, Am Ferchensee und Am Horn.

In Mittenwald dominieren vor allem Wohngebäude im alpenländischen Stil mit teils historischer Bausubstanz – insbesondere im Ortskern mit Lüftlmalerei‐Fassaden. Der kommunale Bebauungs‑ bzw. Gestaltungssatzung für Außenanlagen – etwa die „Ortsgestaltungssatzung“ des Marktes Mittenwald – gibt verbindliche Vorgaben für Neubauten und Fassaden vor. Aufgrund der Hanglage und alpinen Situation ist bei Neubauten auf Aspekte wie Hanglage, Erschließung und Erschütterung durch Bergbahnen zu achten. Ein offizieller Hochwasserschutz entlang der Isar im Gemeindegebiet wurde nach den Hochwassern von 1999/2005 umgesetzt. Ein Bewerter sollte also Baujahr, bauliche Besonderheiten und Lage‐Topografie genau prüfen.

Für eine objekt‑sachliche Bewertung in Mittenwald eignet sich das Sachwert‑verfahren besonders gut, da die Wohngebäude hinsichtlich Bauweise und Erhaltungsstand sehr heterogen sind. Die Ortsbild‑ und Denkmalkontexte – etwa Lüftlmalerei in der historischen Fußgängerzone „Obermarkt“ – können den Wert beeinflussen. Bei Neubauprojekten im Außenbereich oder in ortsteilfernen Lagen empfiehlt sich ein Vergleichswertverfahren unter Bezug auf aktuelle Neubau‐ und Umbaudaten vor Ort. Verträge mit längeren Nutzungszeiträumen (etwa Ferienvermietung) sollten über das Ertragswertverfahren betrachtet werden.

• Nähe Haltepunkt „Bahnhof Mittenwald“ – zentrale Lage, gute Anbindung.
• Ortsteil Am Horn – ruhiger Bereich in Hanglage, alpine Bebauung.
• Schutzgebiet Wetterstein‑/Karwendelgebiet – Blick und Landschaft, aber auch Baugesetz‑Rahmen beachten
• Fußgängerzone Obermarkt mit Lüftlmalerei – Ortskernlage mit Tourismuswirkung