ImmobilienbewertungMoosach 2025

Moosach ist der 10. Stadtbezirk Münchens im Nordwesten der Stadt mit historisch gewachsenen Quartieren und Nachkriegsbebauung. Räumliche Anker sind der zentrale Umsteigepunkt Bahnhof Moosach mit U-Bahn-Linie U3 und S-Bahn-Linie S1 sowie grüne Inseln des alten Lohwaldgürtels wie das Kapuzinerhölzl; südlich schließen Nymphenburger Park- und Friedhofsflächen an.

Bautypen reichen in Moosach je nach Straßenzug von Nachkriegs-Mehrfamilienhäusern bis zu einzelnen Reihen- und Einfamilienhäusern sowie neueren Anlagen. Für den Gebäudekauf sind Energiezustand, Dämmung, Fenster, Heiztechnik und eventuelle Asbest-/KMF-Themen der Bestandssanierung zu prüfen. Bei Eigentumswohnungen zählen Teilungserklärung, Rücklagen, Protokolle der letzten Versammlungen und Instandhaltungspläne. In Hang- oder Tallagen spielen Entwässerung und Lastfälle (z. B. drückendes Wasser) eine Rolle; in städtischen Quartieren sind Schallschutz gegenüber Hauptstraßen und Schienen ein Praxispunkt. Wer Neubaupotenziale sucht, sollte Bebauungspläne und Erhaltungssatzungen der Stadt konsultieren. Zusätzlich sinnvoll: Altlasten- und Leitungspläne abfragen, Schallschutzfenster und Grundrissflexibilität bewerten, Stellplatz- und Fahrradabstellmöglichkeiten klären. Bei Dachgeschossen Genehmigungslage und Brandschutz prüfen; bei Erdgeschossen Feuchte- und Wärmebrückenrisiken begutachten. Für Anbauten oder Aufstockungen sind planungsrechtliche Festsetzungen der Stadt maßgeblich.

Für Einfamilien- und Reihenhäuser eignet sich meist der Vergleichs- oder Sachwert, für Mehrfamilienhäuser der Ertragswert. Wegen der sehr kleinteiligen Lageunterschiede rund um ÖPNV-Knoten, größeren Grünzügen und dichteren Blockstrukturen empfiehlt sich eine Mikroanalyse je Straßenzug: Bodenrichtwertzonen nur als Ausgangspunkt nutzen, reale Eigentumsrechte (z. B. Wegerechte, Stellplätze) und baurechtliche Rahmenbedingungen mitprüfen. Bei Eigentumswohnungen die Differenzen innerhalb einer Anlage (Lage im Gebäude, Belichtung, Lärmexposition) systematisch in die Vergleichspreise einjustieren. Für Mischlagen nahe stärker befahrenen Straßen und Gleisen sind marktübliche Abschläge gegenüber ruhigen Nebenstraßen realistisch zu kalkulieren; umgekehrt können direkte Bezüge zu Parkanlagen oder hochwertigen Freiräumen qualitative Zuschläge rechtfertigen—immer mit Begründung im Gutachtentext und belastbaren Vergleichsobjekten.

1) Grün- und Freiraumbezug: Spazier- und Erholungsqualität am Kapuzinerhölzl (Teil des FFH-Gebiets „Nymphenburger Park mit Allee und Kapuzinerhölzl“) einordnen. 2) ÖPNV-Anbindung: tatsächliche Taktung und Wegebeziehungen am Bahnhof Moosach (U3/S1) im Alltag testen.