ImmobilienbewertungNeuburg An Der Donau 2025

Neuburg an der Donau liegt in Oberbayern im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen, westlich von Ingolstadt an der Donau und der Bundesstraße B 16. Über die Autobahnanschlüsse Manching (A 9) und Augsburg-Ost (A 8) ist der Standort an die Achse München–Nürnberg–Stuttgart angebunden. Die Große Kreisstadt zählt rund 30.000 Einwohner, davon lebt ein Großteil in der Kernstadt auf dem Jurafelsen rund um Residenzschloss und Altstadt. Die eingemeindeten Ortsteile wie Altmannstetten, Bittenbrunn, Heinrichsheim, Joshofen, Ried, Bergen, Zell oder Herrenwörth haben meist dörflichen Charakter mit Einfamilien- und Bauernhäusern sowie kleineren Neubaugebieten. Für die Immobilienbewertung ist entscheidend, ob ein Objekt in der dicht bebauten Kernstadt mit historischer Bausubstanz, in jüngeren Wohnquartieren der Kernstadt (etwa Ostend, Schwalbanger) oder in einem der ländlicheren Ortsteile mit mehr Freiflächen und Gartenanteilen liegt. In den ehemals eigenständigen Dörfern sind Grundstückszuschnitte oft großzügiger, aber Infrastrukturwege länger.

Im historischen Stadtkern rund um das Residenzschloss dominieren Altbau-Ensembles, denkmalgeschützte Bürgerhäuser und geschlossene Straßenzüge. Wohnungen in sanierten Altbauten und gemischt genutzten Stadthäusern sind hier stark nachgefragt, aber je nach energetischem Zustand und Denkmalschutzauflagen schwierig zu modernisieren. In den Kernstadtquartieren außerhalb der Altstadt, etwa im Bereich Ostend, Schwalbanger und entlang größerer Ausfallstraßen, findet sich ein Mix aus Mehrfamilienhäusern der Nachkriegszeit, Reihenhausanlagen und neueren Geschosswohnungsbauten. Diese Lagen vereinen meist gute Erreichbarkeit, Nahversorgung und ÖPNV-Haltestellen. Die Ortsteile wie Bittenbrunn, Heinrichsheim, Joshofen oder Ried sind stärker von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie landwirtschaftlichen Hofstellen geprägt. Hier spielen Grundstücksgröße, Modernisierungsstand und Nebengebäude eine größere Rolle für den Wert als Geschosszahl oder Gewerbeanteil. Für die Wertermittlung sind daher sehr unterschiedliche Vergleichsobjekte heranzuziehen, je nachdem ob es sich um Altstadtwohnung, Reihenhaus im Kernstadtquartier oder Bauernhaus im Dorf handelt.

Der Bahnhof Neuburg (Donau) bindet die Stadt an den Schienenverkehr in Richtung Ingolstadt, Donauwörth und Regensburg an und ist für Pendlerinnen und Pendler ein wichtiges Argument. Für innerstädtische Wege und die Verbindung in die Ortsteile sorgt ein Stadtbusnetz mit fünf Linien. Vom zentralen Busbahnhof am Spitalplatz fahren die Linien unter anderem in die Ortsteile Herrenwörth und Heinrichsheim, in die Wohngebiete Ostend und Schwalbanger sowie zum Krankenhaus und Bahnhof. Betreiber sind die Stadtwerke und regionale Busunternehmen, die Fahrpläne und Linienpläne regelmäßig aktualisieren. Für die Immobilienbewertung ist die Entfernung zu Haltestellen in Neuburg relevant: Wohnungen in fußläufiger Distanz zu Stadtbus oder Bahnhof sind insbesondere bei Mietobjekten und kleineren Eigentumswohnungen besser vermarktbar. In den äußeren Ortsteilen sollte geprüft werden, wie häufig Busverbindungen tatsächlich verkehren und wie lange Fahrzeiten nach Ingolstadt oder auf die B 16 sind.

Die Auenlandschaft entlang der Donau bei Neuburg ist Teil mehrerer Natura-2000-Gebiete und eines europäischen Vogelschutzgebiets. Die Auen zwischen Lechmündung und Ingolstadt sind ökologisch wertvoll, gleichzeitig aber historisch von Aufstau und Eindeichung geprägt, sodass Flutereignisse unregelmäßig auftreten. Die Stadt Neuburg betreibt ein eigenes Hochwasserschutzmanagement, koordiniert über das Tiefbauamt. In Informationsbroschüren sind mobile Hochwasserschutzelemente, Deiche und Rückhalteräume entlang des Donaukais dokumentiert. Eigentümerinnen und Käufer sollten sich vor Erwerb eines Grundstücks in Donau- oder Auenlage über aktuelle Gefahren- und Überschwemmungskarten informieren. Für die Bewertung ist relevant, ob ein Objekt im offiziellen Überschwemmungsgebiet oder angrenzend liegt, ob Kellergeschosse ausreichend gesichert sind und wie Versicherbarkeit und eventuelle Auflagen (z. B. bei Neubauten) aussehen. Gleichzeitig erhöhen direkte Auen- und Waldrandlagen die Wohn- und Erholungsqualität, was sich insbesondere bei Einfamilienhäusern in ruhigen Randlagen wertsteigernd auswirken kann.

Für die Wertermittlung in Neuburg an der Donau kommen die üblichen Verfahren zum Einsatz: Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, Ertragswertverfahren bei vermieteten Mehrfamilienhäusern sowie Sachwertverfahren bei Spezialimmobilien oder stark individuellen Objekten. Die Mikrolage ist dabei besonders differenziert zu betrachten. In der Altstadt und unmittelbar am Donaukai beeinflussen Denkmalschutz, Parkraumsituation und eventuelle Hochwasserrisiken den Wert. Höher gelegene Orte wie Bittenbrunn, Bergen oder Ried liegen abseits der Donau, bieten teils bessere Fernsicht und sind in der Regel weniger hochwassergefährdet, dafür aber weiter von Bahnhof und Kernstadtangeboten entfernt. Bei der Objektprüfung sollten neben Baualter und energetischem Zustand (Dach, Fassade, Fenster, Heizung) auch Planungsrecht und mögliche Gestaltungssatzungen berücksichtigt werden. Für historisch geprägte Lagen und für Neubauprojekte in sensiblen Bereichen (z. B. Auenrand, Ortsränder) lohnt sich ein Blick in Bebauungspläne und örtliche Satzungen der Stadt Neuburg.