ImmobilienbewertungSchrobenhausen 2025

Schrobenhausen liegt im oberbayerischen Landkreis Neuburg-Schrobenhausen im tertiären Hügelland an der Mündung der Weilach in die Paar und fungiert als Mittelzentrum in der Planungsregion Ingolstadt. Das Stadtgebiet umfasst 21 Gemeindeteile, gegliedert in die Gemarkungen Schrobenhausen, Steingriff, Sandizell, Hörzhausen, Mühlried und Edelshausen. Die kompakte Altstadt innerhalb des historischen Mauerrings ist städtebaulich dicht, geprägt durch Stadtmauer, Stadtwall und ein museales Viertel mit Stadtmuseum, Europäischem Spargelmuseum und weiteren Einrichtungen. Nordöstlich schließt sich der Ortsteil Mühlried direkt an die Kernstadt an; er ist in den vergangenen Jahrzehnten stark gewachsen und weist überwiegend Wohnbereiche mit Ein- und Mehrfamilienhäusern auf. Sandizell mit seinem Wasserschloss liegt am Rand des Altbayerischen Donaumooses und besitzt eher dörflich-lockere Strukturen. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: Lagen innerhalb oder unmittelbar am Stadtmauerring sind meist durch kleinere Grundstücke, gemischte Nutzungen und teilweise historisches Baurecht geprägt. In Mühlried dominieren klassische Wohngebiete, häufig mit modernerer Bausubstanz und familienorientierter Infrastruktur. In den kleineren Ortsteilen finden sich eher ländliche Wohnlagen mit größeren Grundstücken und stärkerem Einfluss landwirtschaftlicher Nutzung.

Der Bahnhof Schrobenhausen liegt südlich der Altstadt an der Bahnstrecke Augsburg–Ingolstadt (Paartalbahn) und wird im Regionalverkehr von der Bayerischen Regiobahn bedient. Für Pendler ist die Schienenanbindung in Richtung Ingolstadt und Augsburg ein wesentlicher Standortfaktor; über Umstiege bestehen zudem Verbindungen Richtung München und Nürnberg. Ergänzend dazu spielt der Omnibusbahnhof eine zentrale Rolle. Von hier verkehren sowohl Stadtbuslinien als auch Regionalbusse in den Landkreis Neuburg-Schrobenhausen und in die Region Ingolstadt. Die Stadtbuslinien werden durch ein lokales Busunternehmen betrieben und verknüpfen Wohngebiete wie Mühlried mit Altstadt, Schulen und wichtigen Versorgungspunkten. Regionalbuslinien binden Schrobenhausen unter anderem über die Linie 9159 an Petershausen und damit an die Münchner S-Bahn an. Für die Immobilienbewertung sollten Entfernung und Erreichbarkeit von Haltestellen, Bahnhof und Omnibusbahnhof differenziert betrachtet werden: Wohnungen und Häuser mit fußläufigem Zugang zu Bahn oder zentralem Busknoten sind insbesondere für Pendlerhaushalte in der Regel besser vermiet- und verkäuflich als abgelegene Lagen ohne ÖPNV-Anschluss.

Die Altstadt von Schrobenhausen ist durch eine weitgehend erhaltene Stadtmauer mit zwölf Türmen und den als Parkanlage gestalteten Stadtwall eingefasst. Entlang des Stadtwalls entstanden im 19. Jahrhundert Grünanlagen, die heute als innerstädtischer Erholungsraum wirken. Direkt an der historischen Stadtmauer liegt das Museumsviertel mit Stadtmuseum, Europäischem Spargelmuseum und weiterer Kultur, was die Lagequalität rund um den Mauerring zusätzlich aufwertet. Innerhalb des Mauerrings dominieren engere Parzellen, teils ältere Wohn- und Geschäftshäuser sowie vereinzelt modernisierte Wohngebäude. Sanierungsaufwand, mögliche Denkmalschutzauflagen und begrenzte Stellplatzsituationen spielen bei der Wertermittlung eine wichtige Rolle. In angrenzenden Quartieren und in Mühlried sind hingegen viele jüngere Ein- und Mehrfamilienhäuser, Reihenhausstrukturen und Neubauprojekte zu finden, teils in neuen Baugebieten, die über aktuelle Bebauungspläne gesteuert werden. Bei Objekten in Neubau- oder Nachverdichtungsbereichen sollten Sie Lage im Bebauungsplan, zulässige Geschossigkeit, Abstandsflächen und mögliche Nachverdichtungsoptionen prüfen. Das Geoportal der Stadt stellt dafür die genehmigten Bebauungspläne und den Flächennutzungsplan bereit; ergänzend sind die Bauakten und die Denkmalliste zu berücksichtigen.

In Schrobenhausen lassen sich mehrere Teilmärkte unterscheiden: die zentrale Altstadt mit gemischter Nutzung, die anliegenden innenstadtnahen Wohnquartiere, Wohngebiete in Mühlried sowie die ländlich geprägten Ortsteile. Eigentumswohnungen und kleinere Stadthäuser im Bereich der Stadtmauer richten sich häufig an Käuferinnen und Käufer, die innerstädtische Lage und kurze Wege bevorzugen, während in Mühlried und weiteren Wohngebieten Familienhäuser, Reihenhäuser und größere Mietobjekte dominieren. Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften ist in der Regel das Sachwertverfahren mit marktangepasstem Sachwertzuschlag gängig, ergänzt um Vergleichswerte aus ähnlichen Lagen. Bei Mehrfamilienhäusern und renditeorientierten Wohnanlagen sollte zusätzlich das Ertragswertverfahren mit realistischen Mieten und Leerstandsraten angewendet werden. Der lokale Markt wird durch die Funktion als Mittelzentrum und Pendlerstandort zwischen Ingolstadt, Augsburg und München stabilisiert. Wesentliche Unterlagen für eine fundierte Bewertung sind aktuelle Bodenrichtwerte, der Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Bebauungsplan und Flächennutzungsplan, Bauakten (Genehmigungen, Nutzungsänderungen, etwaige Auflagen) sowie bei Sonderlagen gegebenenfalls Denkmalschutz- und Erhaltungssatzungen. Laufende Bauleitplanverfahren können über das Geoportal der Stadt und das zentrale bayerische Bauleitplanungsportal eingesehen werden.

Neben der reinen Adresslage sind in Schrobenhausen die Nähe zu Grünräumen und die Lage in Bezug auf die Gewässer Paar und Weilach für die Bewertung relevant. Stadtwall, Stadtgraben und die Grünflächen entlang der Flussläufe bilden wichtige innerstädtische Erholungsräume, die sich positiv auf Wohnlagen in der Nähe auswirken können. Gleichzeitig weisen die zuständigen Fachbehörden ausgewiesene Überschwemmungsgebiete an Weilach und Paar aus, für die besondere bauliche Restriktionen und Anforderungen an den Objektschutz gelten können. Das Bayerische Landesamt für Umwelt stellt Hochwassergefahren- und -risikokarten zur Verfügung; ergänzend erlässt das Landratsamt Neuburg-Schrobenhausen Verordnungen über Überschwemmungsgebiete, unter anderem für die Weilach auf dem Gebiet der Stadt Schrobenhausen. Die Stadt selbst informiert regelmäßig über Hochwasserereignisse und Maßnahmen zum Schutz von Bevölkerung und Infrastruktur. Bei Objekten in Ufernähe oder in tiefer gelegenen Bereichen sollten Käuferinnen und Käufer sowie Gutachter prüfen, ob die Liegenschaft innerhalb eines festgesetzten Überschwemmungsgebiets liegt, ob bauliche Auflagen bestehen, welche Versicherbarkeit (Elementarschäden) gegeben ist und mit welchen zukünftigen Anpassungsmaßnahmen zu rechnen ist. Darüber hinaus bleiben für die Mikrolage klassische Faktoren wie Lärmimmissionen, Entfernung zu Schulen, Nahversorgung und fußläufige Wege zur Altstadt, zu Haltestellen und zu Grünflächen entscheidend.